La extinción de condominio es la vía para dejar de compartir una vivienda cuando una de las partes quiere quedársela entera: un divorcio en el que uno se queda la casa, una herencia en la que un hermano compra la de los demás, el fin de una pareja de hecho. Es una operación con mucho en juego —fiscal, legal y financiero— y hacerla bien puede ahorrar miles de euros. Esta es nuestra guía completa: todo lo que hemos ido publicando sobre el tema, ordenado para que encuentres lo que necesitas según tu caso.
Qué es, en una frase
Cuando una vivienda pertenece a varias personas en proindiviso (cada una dueña de una parte abstracta) y una quiere quedársela entera compensando a las demás en dinero, la operación correcta no es una compraventa, sino una extinción de condominio. La diferencia no es solo de nombre: es la clave del ahorro.
Por qué importa: una extinción de condominio tributa por AJD (entre el 0,5% y el 1,5% según la comunidad), no por ITP (del 6% al 13%). Porque la ley no lo ve como una transmisión nueva, sino como la concreción de un derecho que ya tenías sobre la vivienda. Y porque el artículo 400 del Código Civil garantiza que nadie está obligado a permanecer en una copropiedad: siempre hay salida.
Una distinción que mucha gente confunde: la extinción de condominio no es lo mismo que la disolución de la sociedad de gananciales. En un proindiviso ordinario —dos personas que compraron a medias, varios herederos, una pareja de hecho— cada uno tiene una cuota, y deshacerlo es una extinción de condominio que tributa por AJD. En cambio, cuando un matrimonio en gananciales reparte sus bienes no hay cuotas que dividir, sino una sociedad que se liquida: esa adjudicación está exenta de ITP y AJD (art. 45.I.B.3 del TRLITPAJD), no paga AJD. Son figuras jurídicas distintas, con tratamiento fiscal distinto, y en esta guía las tratamos por separado.
A partir de ahí, cada situación tiene sus matices —el régimen matrimonial, la herencia, la hipoteca pendiente, la comunidad autónoma—. Hemos dividido la guía en tres bloques: entender la operación, resolverla según tu caso, y financiarla.
1 · Entender la operación
Qué se paga, cuánto cuesta en total y cómo cambia según dónde esté la vivienda.
2 · Según tu situación
Divorcio, herencia, conflicto entre hermanos o planificación patrimonial: cada caso, resuelto.
3 · La financiación (lo que nadie más resuelve)
Casi siempre, quien se queda la casa necesita dinero para pagar a la otra parte. Esta es nuestra especialidad.
Dónde entramos nosotros
Una extinción de condominio tiene tres mitades que casi nunca resuelve la misma persona: la jurídica (la escritura, el convenio, el reparto), la fiscal (que la operación tribute por AJD y no por ITP, sin sustos) y la financiera (conseguir el dinero para compensar a la otra parte y quedarse como único titular de la hipoteca). Las dos primeras las lleva una buena notaría o abogado. La tercera —la que suele ser el verdadero cuello de botella— es la nuestra: somos intermediario de crédito inmobiliario registrado en el Banco de España (D684), y estructuramos la financiación que hace que la operación salga, coordinándola con la parte fiscal para que todo encaje. Si estás en cualquiera de las situaciones de esta guía, el análisis previo de tu caso es sin coste.
¿Tienes una extinción de condominio entre manos?
Cuéntanos tu caso —divorcio, herencia o copropiedad bloqueada— y te decimos cómo resolverlo y cómo financiar la compensación a la otra parte. Sin compromiso.
Consultar mi caso →Esta guía reúne y organiza los estudios publicados en el blog de Hispanoteca sobre la extinción de condominio. Cada artículo se elabora a partir de fuentes normativas primarias (Código Civil, texto refundido de la Ley del ITP y AJD, normativa autonómica de tributos cedidos) y de la doctrina del Tribunal Supremo, con las referencias citadas en cada pieza. El contenido tiene carácter informativo y no constituye asesoramiento fiscal ni jurídico; cada caso debe analizarse de forma individualizada. Grupo Hispanoteca S.L. — intermediario de crédito inmobiliario registrado en el Banco de España con el número D684.