Quedarte la casa en el divorcio: qué impuestos pagas de verdad según cómo estuvierais casados.

Es una de las decisiones más frecuentes de cualquier divorcio: uno de los dos se queda la vivienda y compensa al otro. Y circula una idea muy extendida —"en el divorcio no se pagan impuestos por la casa"— que es cierta a medias y peligrosa del todo. La realidad es que lo que pagas depende por completo de cómo estuvierais casados: en gananciales, en separación de bienes, o si erais pareja de hecho. La diferencia entre un caso y otro puede ser de miles de euros. Este artículo lo explica con precisión, con la normativa y la doctrina del Tribunal Supremo en la mano.

Por qué el régimen económico lo cambia todo

Cuando una pareja se separa y uno se queda la casa, fiscalmente pueden estar pasando dos cosas muy distintas, y de cuál sea depende la factura:

• Disolución de la sociedad de gananciales: si estabais en gananciales, la vivienda es un bien común de una comunidad especial (la sociedad conyugal). Repartir ese patrimonio al divorciaros tiene un tratamiento fiscal propio y muy favorable.
• Extinción de condominio ordinaria: si estabais en separación de bienes o erais pareja de hecho, la vivienda es de los dos en proindiviso (por ejemplo, al 50%). Que uno compre la parte del otro es una extinción de condominio como cualquier otra, con su tributación.

La ley y el Tribunal Supremo tratan estos dos supuestos de forma diferente. Verlo claro es lo que evita sustos.

Caso 1 — Gananciales: la adjudicación está exenta

Este es el caso más habitual y el de mejor noticia. Cuando se disuelve la sociedad de gananciales y se adjudica la vivienda a uno de los cónyuges, la operación está sujeta pero exenta de ITP y AJD en virtud del artículo 45.I.B).3 del texto refundido del ITPAJD. La ley exime expresamente "las adjudicaciones que a su favor y en pago de las mismas se verifiquen a su disolución y las transmisiones que por tal causa se hagan a los cónyuges en pago de su haber de gananciales".

Ahora bien, hay una condición que no se puede pasar por alto, y es donde muchos tropiezan: la exención cubre las adjudicaciones en pago del haber de gananciales, es decir, el reparto equilibrado. No cubre los excesos de adjudicación. Lo desarrollamos más abajo porque es la clave de que la operación salga bien.

Un refuerzo adicional a tu favor en este caso: el artículo 32.3 del Reglamento del ITPAJD contempla como supuesto de no sujeción los excesos de adjudicación que resulten de adjudicar la vivienda habitual a uno de los cónyuges, cuando sean consecuencia necesaria de esa adjudicación por ser el inmueble indivisible. Es decir, la ley reconoce expresamente que quedarse la vivienda familiar en un divorcio no debe penalizarse fiscalmente por el mero hecho de que la casa no se pueda partir en dos.

Caso 2 — Separación de bienes: sí se paga AJD

Aquí está el matiz que casi nadie explica y que desmonta el mito del "en el divorcio no se paga nada". Si estabais casados en separación de bienes —un régimen habitualísimo en Madrid— la vivienda no pertenece a ninguna sociedad conyugal: es de los dos en proindiviso. Cuando uno se la queda y compensa al otro, eso es una extinción de condominio ordinaria.

La buena noticia relativa: aunque no esté exenta, sigue siendo mucho más barato que un ITP. Bien hecha, tributa al 0,75% (AJD) y no al 6% (ITP). Y sobre una base reducida: el Tribunal Supremo (sentencia 1484/2018, de 9 de octubre) fijó que la base del AJD no es el valor total de la vivienda, sino solo el valor de la parte que se adquiere (la mitad del otro). Sobre una vivienda de 300.000€ en la que se adjudica el 50% (150.000€ de base), hablamos de 1.125€ de AJD frente a los 9.000€ que costaría si se calificara como una compraventa de esa mitad. La diferencia de hacerlo bien es enorme — y es exactamente donde conviene asesorarse.

Caso 3 — Pareja de hecho: como la separación de bienes

Si no estabais casados sino que erais pareja de hecho y comprasteis la vivienda juntos, no existe sociedad de gananciales que disolver. Sois, sencillamente, dos copropietarios. Por tanto, tu caso es una extinción de condominio ordinaria: no aplica la exención de gananciales, y se tributa por AJD (0,75% en Madrid) igual que en la separación de bienes. La ruptura sentimental no cambia la fiscalidad: lo que cuenta es que erais dos propietarios de una cosa común indivisible.

El punto crítico: los excesos de adjudicación

Este es el detalle técnico que puede tumbar la exención incluso en gananciales, y el que separa una operación bien hecha de una que Hacienda recalifica. La exención (o la tributación reducida por AJD) se apoya en que la vivienda es indivisible y se adjudica a uno compensando al otro en dinero.

En términos prácticos, para que la operación salga limpia: la vivienda se adjudica a quien se la queda, y esa persona compensa a la otra parte con dinero (muy habitualmente, dinero que sale de una nueva hipoteca). Hecho así, en gananciales queda exento y en separación de bienes tributa solo por AJD. Hecho de cualquier otra manera, el riesgo de recalificación es real.

La otra mitad del problema: la hipoteca

Todo lo anterior resuelve el impuesto. Pero queda la parte que ningún despacho de abogados ni gestoría resuelve, porque no financian: la hipoteca. Y es, casi siempre, el verdadero cuello de botella del divorcio.

Cuando os quedáis la casa uno de los dos, normalmente pasan dos cosas a la vez: hay que compensar en metálico a la otra parte (dinero que hay que sacar de algún sitio) y hay que sacar al excónyuge de la hipoteca, porque mientras siga como titular sigue respondiendo de la deuda ante el banco — y eso le impide, por ejemplo, pedir otra hipoteca para rehacer su vida.

Aquí es donde entra el trabajo de una intermediación especializada. Las dos vías habituales:

1. Novación con cambio de titular: se pide al banco que libere al cónyuge saliente de la hipoteca y deje al que se queda como único titular. El banco solo lo acepta si quien se queda demuestra que puede pagar la cuota él solo. No es automático: es una decisión de riesgos del banco.
2. Nueva hipoteca (subrogación o reunificación): a menudo la mejor opción es una hipoteca nueva, dimensionada para cancelar la anterior y financiar la compensación en metálico a la otra parte. Así, en una sola operación, te quedas como único titular y pagas a tu ex. Es la solución más limpia, y la que estructuramos habitualmente.

El impuesto olvidado: el IRPF del que sale

Hasta aquí hemos hablado de lo que paga quien se queda la casa (nada en gananciales, AJD en separación de bienes). Pero hay un segundo impuesto que casi nadie anticipa y que recae sobre la otra parte, la que cobra y se va: el IRPF.

Es un matiz que rompe del todo la idea de que "en el divorcio la casa no tiene coste fiscal". Lo tiene, y puede recaer sobre ambos: uno paga el AJD (o nada, en gananciales) por quedársela; el otro puede pagar IRPF por la plusvalía de la parte que vende. Con un par de matices que juegan a favor:

• Si no hay revalorización (la casa vale lo mismo o menos que cuando se compró), no hay ganancia y no hay IRPF.
• La ganancia se calcula solo sobre la parte que se transmite (la mitad), no sobre el valor total.
• Puede resultar aplicable la exención por reinversión en vivienda habitual si quien sale reinvierte lo recibido en su nueva vivienda habitual, dentro de los plazos y requisitos legales — un punto que conviene planificar con antelación.

La lección práctica: al negociar quién se queda la casa y por cuánto, hay que poner sobre la mesa los dos impuestos, no solo el del que se queda. Ignorar el IRPF del que sale es una fuente habitual de sorpresas desagradables meses después, cuando llega la declaración de la renta.

En resumen: cuánto se paga según tu caso

En todos los casos, la operación debe documentarse correctamente (vivienda indivisible, compensación en metálico) para evitar excesos de adjudicación que tributarían aparte. Cifras y tipos de la Comunidad de Madrid; el ITP/AJD está cedido a las comunidades autónomas, por lo que en otras regiones los tipos difieren. Este artículo no sustituye el asesoramiento fiscal ni jurídico individualizado.