La extinción de condominio es la operación por la que uno de los copropietarios se queda con la totalidad de la vivienda comprando la parte del otro. La pregunta más frecuente es siempre la misma: ¿qué impuesto se paga? ¿AJD o ITP? La respuesta determina si pagas el 1,5% o el 6% sobre el valor del bien — una diferencia de miles de euros en viviendas de Madrid.
Qué es la extinción de condominio
El condominio — copropiedad — existe cuando una vivienda pertenece a más de una persona. Puede ser por herencia, por compra conjunta, por disolución de sociedad de gananciales u otras circunstancias. La extinción de condominio es el acto jurídico por el que esa copropiedad se disuelve — habitualmente porque uno de los copropietarios compra la parte del otro y pasa a ser el propietario único.
Es una operación muy frecuente en Madrid en casos de separación o divorcio (cuando la pareja compró juntos y uno quiere quedarse con la vivienda), herencias compartidas entre hermanos y compras conjuntas entre amigos o familiares que luego quieren separar sus intereses.
AJD vs ITP: la diferencia fiscal fundamental
La distinción entre AJD (Actos Jurídicos Documentados) e ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales) es la clave fiscal de la extinción de condominio:
| Impuesto | Tipo en Madrid | Cuándo aplica |
|---|---|---|
| AJD | 1,5% | Extinción de condominio — operación entre copropietarios |
| ITP | 6% | Compraventa entre particulares — el que se queda no era copropietario antes |
La regla general según la jurisprudencia del Tribunal Supremo y la doctrina de la Dirección General de Tributos: la extinción de condominio entre copropietarios tributa por AJD al 1,5%, no por ITP al 6%, porque no hay transmisión de dominio sino consolidación de la titularidad preexistente.
"La diferencia entre AJD (1,5%) e ITP (6%) sobre una vivienda de 500.000€ es 22.500€. Por eso es tan importante que la operación esté correctamente calificada ante Hacienda."
Cómo se calcula el AJD en la extinción de condominio
El AJD se calcula sobre el valor del bien que se adjudica, no sobre el total de la vivienda. Si los dos copropietarios tienen partes iguales (50/50) y uno compra al otro, la base imponible del AJD es el valor total de la vivienda — porque la operación implica la adjudicación de la totalidad a uno de ellos.
Hacienda usa el mayor de dos valores: el valor declarado en la escritura o el valor de referencia catastral del inmueble. Si el valor de referencia catastral es superior al precio escriturado, el AJD se calculará sobre el de referencia.
Extinción de condominio con hipoteca: el caso más habitual
Cuando la vivienda está hipotecada — que es el caso más frecuente — la extinción de condominio implica también que el copropietario que sale quede liberado de la hipoteca. Esto puede hacerse de dos formas:
Opción 1: Novación hipotecaria (cambio de titulares en el mismo banco)
El banco modifica la hipoteca para que solo quede un titular — el que se queda con la vivienda. Para ello, el banco tiene que aprobar que ese titular tiene solvencia suficiente para asumir la hipoteca solo — algo que analizamos en detalle en extinción de condominio cuando el banco dice que no para asumir la hipoteca solo. Si el banco lo aprueba, la extinción se hace ante notario en el mismo acto que la novación hipotecaria.
El AJD aplica tanto sobre la extinción de condominio como sobre la novación hipotecaria. Para la novación, la base imponible es el capital pendiente de la hipoteca.
Opción 2: Nueva hipoteca en otro banco (subrogación del deudor)
El copropietario que se queda contrata una nueva hipoteca — posiblemente en otro banco — por el importe suficiente para cancelar la hipoteca existente y compensar al copropietario que sale. Es la vía más eficiente cuando el banco actual no aprueba la novación o cuando las condiciones de la nueva hipoteca son mejores.
Vivienda: valor actual 600.000€, titularidad 50/50
Hipoteca pendiente: 280.000€
Compensación al copropietario que sale: (600.000 / 2) - (280.000 / 2) = 160.000€
Nueva hipoteca del que se queda: 280.000 (cancelar antigua) + 160.000 (compensación) = 440.000€
AJD sobre extinción condominio: 600.000 × 1,5% = 9.000€
Si fuera ITP (si estuviera mal calificado): 600.000 × 6% = 36.000€
Cuándo puede aplicar ITP en vez de AJD
Aunque la regla general es AJD, hay supuestos en que Hacienda puede recalificar como ITP. Los principales riesgos:
- Si hay compensación dineraria desproporcionada — Si el que se queda paga al que sale mucho más de lo que corresponde a su parte real de la vivienda, Hacienda puede argumentar que hay un exceso de adjudicación que tributa por ITP.
- Si la operación se estructura incorrectamente — Una escritura mal redactada puede llevar a calificaciones fiscales incorrectas. Es fundamental que el notario y el asesor fiscal lo estructuren bien.
- Si los copropietarios no tenían titularidades equiparables — Si la titularidad no está clara o hay discrepancias en la escritura original, pueden surgir complicaciones.
Conclusión: AJD en lugar de ITP es la regla, pero requiere estructura correcta
La extinción de condominio bien estructurada tributa por AJD al 1,5% — no por ITP al 6%. La diferencia es de decenas de miles de euros en viviendas de Madrid. Para conseguirlo, la operación tiene que estar correctamente documentada, el notario tiene que calificarla correctamente y la liquidación tributaria tiene que presentarse bien.
En Hispanoteca gestionamos extiniones de condominio de forma regular — incluyendo la nueva hipoteca — qué ocurre cuando el banco dice que no — que el copropietario que se queda necesita para compensar al que sale. Si estás en esta situación, cuéntanos los detalles y analizamos la viabilidad de la financiación en 48 horas.
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