La extinción de condominio es la operación por la que uno o varios copropietarios se quedan con la totalidad de un bien indivisible compensando económicamente al resto. La pregunta fiscal habitual es siempre la misma: ¿qué impuesto se paga, AJD o ITP? Y, sobre todo, ¿sobre qué base se calcula? La respuesta tiene matices que se han ido aclarando en los últimos años con la jurisprudencia del Tribunal Supremo, y que muchos asesores y portales todavía cuentan mal. Analizamos lo que dice realmente la doctrina vigente, con cita expresa a las sentencias y a la normativa primaria, porque las cantidades en juego en operaciones medias de Madrid se mueven entre los 4.000€ y los 30.000€ — la diferencia entre estar bien informado y no estarlo.
Esta versión actualizada (junio 2026) corrige dos errores importantes respecto a versiones anteriores del artículo: (1) el tipo aplicable en la Comunidad de Madrid es del 0,75%, no del 1,5% que es el tipo estatal supletorio (Madrid es una de las comunidades con AJD más bajo de España); y (2) la base imponible es el valor de la parte que se adquiere ex novo, no el valor total del inmueble, conforme a la doctrina consolidada del Tribunal Supremo a partir de la STS 1484/2018 y asumida expresamente por la Dirección General de Tributos en consulta vinculante V3344-19. Si has hecho una extinción de condominio en Madrid en los últimos cuatro años aplicando un tipo o una base incorrectos, puedes solicitar rectificación de la autoliquidación y devolución de ingresos indebidos.
Qué es la extinción de condominio
El condominio o copropiedad existe cuando un bien — habitualmente una vivienda — pertenece simultáneamente a más de una persona en proindiviso. Cada copropietario tiene una cuota abstracta sobre el bien entero, no sobre una parte física concreta. La extinción de condominio es el acto jurídico por el que esa copropiedad se disuelve. En el caso típico que vemos en Hispanoteca, uno de los copropietarios se queda con la totalidad del bien compensando económicamente al otro.
Las situaciones más habituales en Madrid son tres:
- Divorcio o separación. Una pareja que compró conjuntamente la vivienda y, al separarse, decide que uno de los dos se queda con ella compensando al otro por su mitad.
- Herencias compartidas. Hermanos que heredan una vivienda y deciden que uno se la quede compensando a los demás en metálico, en lugar de venderla a un tercero.
- Compras conjuntas entre amigos o familiares. Personas que compraron juntas por motivos diversos (inversión, residencia compartida) y luego quieren separar sus intereses.
La operación se formaliza ante notario en escritura pública y se inscribe en el Registro de la Propiedad. Lo que aquí nos interesa es la dimensión fiscal: qué impuestos hay que pagar y sobre qué base, porque ahí está la mayor parte de los errores que vemos.
AJD vs ITP: la naturaleza jurídica determina el impuesto
El Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados (regulado en el RDLeg 1/1993, TRLITPAJD) contempla varias modalidades. Para una extinción de condominio sobre un inmueble, las dos relevantes son:
- Transmisiones Patrimoniales Onerosas (TPO/ITP) — al 6% en Madrid sobre el valor del bien transmitido. Aplica a las compraventas entre particulares y a las transmisiones onerosas en general.
- Actos Jurídicos Documentados (AJD), cuota gradual — en la Comunidad de Madrid, el tipo general es del 0,75% (artículo 31 del Decreto Legislativo 1/2010 de Madrid), con tipos reducidos del 0,5% y 0,4% para supuestos específicos de vivienda protegida o vivienda libre de menor valor. Es uno de los tipos AJD más bajos de España (el 1,5% es el tipo de referencia estatal supletorio, no el aplicable en Madrid). El AJD aplica a las escrituras públicas que tengan por objeto cantidad o cosa valuable, contengan actos o contratos inscribibles en el Registro de la Propiedad y no estén sujetas a las modalidades de Transmisiones Patrimoniales Onerosas, Operaciones Societarias o ISD.
La pregunta clave es: ¿la extinción de condominio es una transmisión patrimonial? Si lo es, tributa por ITP. Si no lo es, queda fuera de ITP y entra solo por AJD.
La jurisprudencia consolidada del Tribunal Supremo y la doctrina de la Dirección General de Tributos afirman lo siguiente: la extinción de condominio no es una transmisión patrimonial propiamente dicha, sino una mera especificación o concreción de un derecho abstracto preexistente. Por tanto, no está sujeta a TPO/ITP y tributa por AJD.
El razonamiento jurídico es elegante. Cuando dos personas comparten la propiedad de una vivienda al 50%, cada una es titular de una cuota abstracta del 50% sobre el bien entero — no propietaria de "media vivienda física". Cuando se disuelve la copropiedad y uno se queda con todo el bien físico, no está "comprando" la mitad del otro: está consolidando en propiedad concreta lo que antes era una cuota abstracta. Lo que adquiere no es una porción física que no tenía, sino la materialización de su derecho preexistente en el bien entero, junto con la mitad que el otro le cede a cambio de compensación.
La base imponible: la STS 1484/2018 lo cambió todo
Durante muchos años, la Administración tributaria mantuvo el criterio de que la base imponible del AJD en una extinción de condominio era el valor total del inmueble. La lógica era que el acto jurídico documentado se refería a la totalidad del bien, no a una parte. Este criterio aparecía expresamente en la consulta vinculante DGT CV 4-2-11 y se aplicaba por las oficinas liquidadoras autonómicas.
El cambio llegó con la Sentencia del Tribunal Supremo nº 1484/2018, de 9 de octubre (Sala de lo Contencioso-Administrativo). El supuesto: una pareja casada en gananciales se divorcia, hay una vivienda al 50%, se adjudica a uno de los cónyuges. La administración exigió tributar AJD sobre el valor total. El TS dio la razón al contribuyente y fijó como doctrina:
"La extinción del condominio, con adjudicación a uno de los cónyuges comuneros de un bien indivisible física o jurídicamente, cuando previamente ya poseía un derecho sobre aquél derivado de la existencia de la comunidad en que participaba, puede ser objeto de gravamen bajo la modalidad de actos jurídicos documentados, cuando se documenta bajo la forma de escritura notarial, siendo su base imponible la parte en el valor del referido inmueble correspondiente al comunero cuya participación desaparece en virtud de tal operación y, en este asunto, del 50 por 100 del valor del bien."
El Tribunal Supremo argumentó sobre la base del principio de capacidad económica (artículo 31 de la Constitución): si yo ya era titular del 50% antes de la operación, no tendría sentido que tribute como si adquiriera el 100%. La capacidad económica manifestada es solo la del 50% que adquiero ex novo; el otro 50% ya era mío y ya tributó en su día cuando lo adquirí.
El TS añadió otro argumento de coherencia: si un tercero ajeno a la comunidad comprara el 50% del cónyuge que sale, tributaría por ese 50% (no por el 100%). No tendría sentido que el otro cónyuge, al hacer exactamente la misma operación, tribute por más.
Doctrina consolidada: no es una sentencia aislada
La STS 1484/2018 no es un fallo aislado: el Tribunal Supremo reiteró y consolidó la doctrina con un grupo de sentencias dictadas durante 2019:
- STS nº 344/2019, de 14 de marzo
- STS nº 377/2019, de 20 de marzo
- STS nº 382/2019, de 20 de marzo
- STS nº 411/2019, de 26 de marzo
La Dirección General de Tributos asumió expresamente esta doctrina en la consulta vinculante V3344-19, en la que afirma que la base imponible en las extinciones de condominio es "la parte en el valor del referido inmueble correspondiente al comunero cuya participación desaparece en virtud de tal operación, y es adquirida por el otro comunero". Por tanto, no se trata de un criterio interpretativo discutible: es la postura oficial de la Administración tributaria estatal desde 2019.
Cómo se calcula el AJD en la práctica
Aplicando la doctrina del TS, el cálculo es directo:
Ejemplo 1 — copropiedad al 50/50
Vivienda en Madrid valorada en 500.000€. Pareja titular al 50% cada uno. Ella se queda con la vivienda y compensa a él por su mitad.
Cuota que desaparece: 50% (la de él, que cede).
Base imponible AJD: 500.000€ × 50% = 250.000€.
AJD a pagar en Madrid: 250.000€ × 0,75% = 1.875€.
Ejemplo 2 — tres herederos al 33,33%
Vivienda en Madrid valorada en 450.000€. Tres hermanos titulares por terceras partes iguales (33,33% cada uno). Uno se queda con la vivienda y compensa a los otros dos por sus partes.
Cuota que desaparece: 66,66% (la suma de los dos hermanos que ceden).
Base imponible AJD: 450.000€ × 66,66% = 300.000€.
AJD a pagar en Madrid: 300.000€ × 0,75% = 2.250€.
Desde la Ley 11/2021 antifraude, el valor mínimo a efectos del ITP/AJD es el mayor entre el precio declarado y el valor de referencia catastral. Si el valor de referencia es superior al precio escriturado, el AJD se calcula sobre el de referencia. Conviene consultar previamente la Sede Electrónica del Catastro antes de fijar la valoración de la operación.
Extinción de condominio con hipoteca: el caso más habitual
Cuando la vivienda está hipotecada — el escenario más frecuente — la extinción de condominio implica también que el copropietario que cede su parte quede liberado de la hipoteca. Esto puede hacerse de dos formas:
Opción 1: novación hipotecaria con el mismo banco
El banco modifica la hipoteca para que solo quede un titular. Para ello, el banco tiene que aprobar que ese titular tiene solvencia suficiente para asumir la hipoteca solo — algo que analizamos en detalle en extinción de condominio cuando el banco dice que no. Si el banco lo aprueba, la extinción se hace ante notario en el mismo acto que la novación hipotecaria.
El AJD aplica tanto sobre la extinción de condominio como sobre la novación hipotecaria. Para la novación, la base imponible del AJD es la responsabilidad hipotecaria modificada, no el capital pendiente. En la práctica suelen coincidir cuando solo se cambia el titular sin alterar las cifras.
Opción 2: nueva hipoteca con otro banco
El copropietario que se queda contrata una nueva hipoteca — habitualmente con otro banco — por el importe suficiente para cancelar la hipoteca existente y compensar en metálico al copropietario que sale. Esta vía es la más eficiente cuando el banco actual no aprueba la novación o cuando las condiciones de la nueva hipoteca son sustancialmente mejores.
Caso integrado con hipoteca
Vivienda en Madrid valorada en 600.000€. Pareja titular al 50/50. Hipoteca pendiente: 280.000€ (compartida).
Ella se queda con la vivienda. La compensación que debe pagarle a él es la parte de él neta de hipoteca: (600.000 ÷ 2) − (280.000 ÷ 2) = 160.000€.
Nueva hipoteca de ella: 280.000€ (para cancelar la antigua) + 160.000€ (para compensar a él) = 440.000€ de capital nuevo solicitado.
AJD sobre extinción de condominio en Madrid: 600.000€ × 50% × 0,75% = 2.250€.
AJD sobre la nueva hipoteca: en Madrid el AJD de la constitución de hipoteca lo paga el banco desde el RD-ley 17/2018 (Ley 5/2019 LCCI), no el prestatario. La base sería la responsabilidad hipotecaria escriturada (capital + intereses + costas, normalmente entre 130% y 160% del capital). Al ser cargo del banco, no afecta al cliente.
Cuándo aparece el ITP: el exceso de adjudicación
Aunque la regla general es AJD, hay un supuesto en el que aparece tributación por ITP: cuando se produce un exceso de adjudicación. El artículo 7.2.B) del TRLITPAJD define los excesos de adjudicación como hechos imponibles de TPO/ITP cuando el adjudicatario recibe bienes por un valor superior al que le correspondía por su cuota de participación.
Lo crítico es la distinción entre exceso evitable y exceso inevitable:
| Tipo de exceso | Cuándo ocurre | Tributación |
|---|---|---|
| Exceso inevitable | El bien es indivisible (vivienda) y se compensa adecuadamente al resto en metálico (art. 1062 Código Civil) | No tributa por ITP — toda la operación tributa solo por AJD |
| Exceso evitable | La comunidad tiene varios bienes que podrían repartirse equilibradamente y aun así uno recibe más | El exceso tributa por ITP al 6% en Madrid |
El caso típico de exceso inevitable es el más habitual: una pareja extingue una vivienda al 50/50 y uno se la queda. La vivienda es física y jurídicamente indivisible (no puedes partirla por la mitad), así que el comunero que se la queda inevitablemente recibe "más" — pero compensa al otro en metálico por su parte. Doctrina pacífica: no hay exceso fiscal, todo va por AJD.
El caso típico de exceso evitable es el de la herencia con varios bienes. Cuatro hermanos heredan cuatro fincas de valor similar al 25% cada uno. Si uno se queda con las cuatro fincas y compensa a los otros tres en metálico, podría haberse hecho un reparto equilibrado (una finca para cada uno) — la concentración es voluntaria. En este caso, la administración recalifica como exceso evitable y exige ITP por el 75% del valor que el adjudicatario recibe de más respecto a su cuota original.
El Tribunal Superior de Justicia de Cataluña, siguiendo doctrina del propio TS de 2019, ha establecido que cuando la equivalencia exacta de adjudicaciones es objetivamente imposible (porque los bienes tienen valores muy diferentes), no hay exceso de adjudicación a efectos fiscales aunque el reparto no sea perfectamente equilibrado. Lo determinante no es si el reparto podría haber sido más igualitario en cantidades, sino si era objetivamente imposible una equivalencia. Es un criterio que matiza la aplicación del concepto de exceso evitable y conviene tener presente en herencias con bienes heterogéneos.
Otros impuestos relacionados: IRPF y plusvalía municipal
La extinción de condominio no tributa solo por AJD/ITP. Hay otros dos impuestos a considerar:
IRPF — generalmente no genera ganancia patrimonial
El artículo 33.2.a) de la Ley 35/2006 del IRPF establece que no se considera que existe alteración del patrimonio en los supuestos de división de la cosa común, ni tampoco en la disolución de la sociedad de gananciales o en la extinción del régimen de participación.
La consecuencia práctica: si la extinción se realiza al valor de adquisición original del bien, no hay ganancia patrimonial y, por tanto, no hay tributación en IRPF. Cuando hay actualización del valor (la operación se hace por valor de mercado actual, superior al de adquisición), sí puede generarse ganancia patrimonial para el comunero que cede, aunque en la práctica habitual de extinciones por divorcio o herencia se mantiene el valor histórico.
Plusvalía municipal (IIVTNU) — no se devenga
La extinción de condominio entre copropietarios no se considera transmisión a efectos de plusvalía municipal, por la misma razón que no lo es a efectos de ITP: no hay transmisión patrimonial, hay especificación de un derecho preexistente. Es importante que el notario lo recoja expresamente en la escritura ("operación no sujeta al Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana"). De lo contrario, el ayuntamiento podría intentar girarlo y obligar a reclamar.
Si pagaste de más en los últimos cuatro años: cómo reclamar
Una consecuencia práctica importante de la doctrina de la STS 1484/2018: las extinciones de condominio liquidadas antes de octubre de 2018 (e incluso después, si la oficina liquidadora siguió aplicando el criterio antiguo) pueden haberse tributado en exceso. Si tributaste AJD sobre el valor total del inmueble cuando deberías haber tributado solo sobre la parte adquirida ex novo, tienes derecho a solicitar la rectificación de la autoliquidación y la devolución de ingresos indebidos.
Plazo: 4 años desde la presentación de la autoliquidación o desde la firmeza de la liquidación administrativa (artículos 66 y 67 de la Ley General Tributaria). Vía: solicitud de rectificación dirigida a la oficina liquidadora autonómica que recibió la autoliquidación, acompañando copia de la escritura, modelo 600 original y cálculo de la cantidad ingresada en exceso. En Madrid, la solicitud se presenta ante la Comunidad de Madrid (Dirección General de Tributos autonómica).
Si hiciste una extinción de condominio en Madrid entre 2021 y 2025 aplicando el tipo del 1,5% (estatal) en lugar del 0,75% (autonómico de Madrid), o calculando la base sobre el valor total del inmueble en lugar de sobre la parte adquirida, conviene revisar la liquidación. En operaciones de Madrid donde el valor del inmueble supera los 400.000€, el sobrecoste fiscal acumulado por los dos errores puede ser muy significativo, y la devolución es trazable presentando solicitud de rectificación dentro del plazo de 4 años.
Estrategia: cómo estructurar correctamente la operación
Para que la extinción de condominio tribute correctamente por AJD (y no caiga en una recalificación por exceso de adjudicación), conviene revisar cinco puntos antes de la firma:
- 01La escritura debe redactarse como extinción de condominio, no como compraventa entre comuneros. La terminología jurídica importa: el notario debe identificar correctamente el negocio jurídico para evitar que la oficina liquidadora la trate como TPO.
- 02La indivisibilidad del bien debe quedar reflejada. Cuando un único bien va a un único adjudicatario por compensación dineraria, el notario debe hacer constar la indivisibilidad física o jurídica del bien (cita del artículo 1062 del Código Civil), porque es lo que justifica que no haya exceso de adjudicación.
- 03La compensación dineraria debe ser proporcional. Si uno se queda con el 100% del bien valorado en 500.000€ y compensa al otro con menos de 250.000€, hay un desequilibrio que podría reinterpretarse como donación encubierta (con tributación por ISD). Si compensa con más, podría haber un exceso evitable.
- 04El modelo 600 debe presentarse correctamente. En Madrid, la autoliquidación se presenta indicando tipo AJD al 0,75% (tipo general autonómico) y base imponible la parte que se adquiere ex novo. El plazo es de 30 días hábiles desde la firma de la escritura. Conviene revisar también si aplica algún tipo reducido (0,5% o 0,4%) o alguna bonificación específica (por ejemplo, la bonificación del 95% para familias numerosas en su vivienda habitual).
- 05El AJD de la nueva hipoteca o novación es independiente del de la extinción. No se solapan ni se compensan: son dos hechos imponibles distintos que se documentan en escrituras separadas (aunque a veces en la misma sesión notarial). Cada uno tiene su propia base imponible.
Hispanoteca y operaciones de extinción de condominio en Madrid
En Hispanoteca gestionamos extinciones de condominio de forma regular, especialmente en casos de divorcio donde uno de los cónyuges quiere conservar la vivienda. La operación tiene dos dimensiones que conviene tratar coordinadamente:
- La dimensión hipotecaria: cómo conseguir financiación para que el cónyuge que se queda pueda asumir la nueva hipoteca individualmente y compensar al que sale. Esto puede ser hipoteca al 100% del valor de la vivienda (incluyendo importe de compensación), novación de la existente o subrogación a otro banco.
- La dimensión fiscal: que la operación se estructure y se liquide correctamente como AJD sobre la base adecuada (parte adquirida, no total), evitando recalificaciones por exceso evitable y maximizando las posibles bonificaciones autonómicas (en algunas comunidades hay exenciones específicas para extinciones derivadas de separación o divorcio).
El análisis previo coordinado entre asesoría hipotecaria y asesoría fiscal evita los dos errores más caros que vemos: estructurar mal la financiación (lo que retrasa o frustra la operación) y tributar de más por desconocimiento de la doctrina vigente (lo que cuesta miles de euros innecesarios).
Este artículo tiene carácter exclusivamente informativo y no constituye asesoramiento fiscal personalizado. La fiscalidad de la extinción de condominio depende de variables específicas de cada operación (régimen económico matrimonial, naturaleza del bien, situación de la comunidad, comunidad autónoma) y de la interpretación administrativa vigente. Antes de tomar decisiones con implicaciones tributarias significativas, consulta con un asesor fiscal cualificado.
Este artículo se elabora con fuentes legales primarias: Real Decreto Legislativo 1/1993, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley del ITP y AJD (artículos 7, 30 y 31); Real Decreto 828/1995, Reglamento del ITP y AJD (artículo 61); Sentencia del Tribunal Supremo nº 1484/2018, de 9 de octubre de 2018, Sala de lo Contencioso-Administrativo (doctrina sobre base imponible AJD); Sentencias del TS nº 344/2019, nº 377/2019, nº 382/2019 y nº 411/2019 (consolidación de la doctrina); Consulta Vinculante de la Dirección General de Tributos V3344-19 (asunción del criterio por la DGT); Ley 35/2006 del IRPF (artículo 33.2.a sobre no alteración patrimonial); Ley 58/2003 General Tributaria (artículos 66-67 sobre plazo de rectificación). Grupo Hispanoteca S.L. — Banco de España D684.
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