Extinción de condominio en Madrid: guía completa. Fiscalidad, financiación y qué hacer cuando el banco dice que no.

Tras un divorcio, una ruptura o una herencia, uno de los copropietarios quiere quedarse con el 100% de la vivienda. El primer instinto es acudir al banco que dio la hipoteca para pedirle que libere al otro titular. En la mayoría de casos, el banco dice que no. Lo que ocurre a continuación —y lo que muy poca gente sabe— es que ese no no cierra la puerta. La abre a algo mejor. Y la operación, bien estructurada, no solo es viable sino que tiene una fiscalidad muy ventajosa: en la Comunidad de Madrid se paga AJD al 0,75% sobre la parte que se adquiere ex novo, conforme a la doctrina consolidada del Tribunal Supremo desde la STS 1484/2018.

Qué es exactamente la extinción de condominio

La extinción de condominio (también llamada "extinción del proindiviso") es la operación jurídica por la que se disuelve la copropiedad de un bien inmueble. Uno de los copropietarios se queda con el 100% del inmueble y compensa económicamente al otro o a los otros por su parte. Es la figura legal más habitual en tres situaciones:

• Divorcio o separación. La pareja tiene la vivienda cofinanciada y uno quiere quedarse con ella. El otro debe ser compensado económicamente y desvinculado de la hipoteca.
• Ruptura de pareja de hecho. Misma situación que el divorcio pero sin necesidad de procedimiento judicial para la extinción en sí (aunque la separación personal sí pueda tenerlo).
• Herencia entre copropietarios. Hermanos u otros herederos que han heredado conjuntamente una vivienda y uno quiere adquirir la parte de los demás.

Por qué el banco actual casi siempre dice que no

Este es el punto que más desespera a las personas en situación de divorcio o ruptura: acuden al banco donde tienen la hipoteca, explican la situación, piden que liberen al copropietario que sale —y el banco dice que no, o que sí pero con condiciones muy onerosas. La razón es estrictamente de interés bancario, no de imposibilidad jurídica.

El banco pierde un avalista sin ganar nada

La hipoteca actual fue concedida con dos titulares: dos fuentes de ingresos, dos personas responsables solidariamente del pago. Si el banco libera a uno de los titulares, asume el mismo riesgo crediticio con menos garantías personales. No hay ningún incentivo económico para el banco en hacerlo.

Adicionalmente, si el banco libera a uno de los titulares, la operación es una novación del contrato hipotecario. La normativa española (Ley 5/2019 de contratos de crédito inmobiliario) establece formalidades y responsabilidades para el banco en estas novaciones que generan trabajo adicional sin beneficio económico directo.

Las respuestas estándar del banco actual

Cuando el banco no quiere hacer la novación de forma sencilla, suele recurrir a una o más de estas estrategias:

• Exigir un avalista adicional. Alguien con patrimonio que respalde la deuda del titular que se queda. En la práctica es muy difícil de conseguir y convierte la operación en inviable.
• Subir el tipo de interés. La novación es la excusa para renegociar al alza. El titular que se queda acaba pagando más.
• Reducir el plazo. Acortar la vida del préstamo eleva la cuota mensual y puede hacer inviable la operación.
• Rechazar directamente. En algunos casos el banco simplemente dice que no acepta la novación con un solo titular dado el importe pendiente.

La solución real: nueva hipoteca en entidad diferente

La vía más eficiente en la gran mayoría de casos es esta:

1. 01Calcular el importe total necesario (capital hipotecario pendiente más compensación al copropietario que sale).
2. 02Conseguir una nueva hipoteca en una entidad diferente por ese importe total.
3. 03Con la nueva hipoteca, cancelar la hipoteca actual y pagar la compensación al copropietario que sale.
4. 04Formalizar la extinción de condominio ante notario, habitualmente en el mismo acto que la nueva hipoteca y la cancelación de la antigua.

El resultado: el copropietario que se va queda completamente desvinculado de la hipoteca y del inmueble. El que se queda tiene una sola hipoteca a su nombre, con mejores condiciones que la anterior en muchos casos, y sin dependencia del banco original.

Cómo calcular el importe total necesario

El importe que necesitas financiar tiene dos componentes:

Qué ocurre si el valor de la vivienda ha subido mucho

En el caso de Madrid es muy habitual que la vivienda haya subido significativamente desde que se compró. Eso hace que la compensación al copropietario que sale sea mayor de lo que parecería, porque el cálculo se hace sobre el valor actual, no sobre el precio de compra. La revalorización beneficia al que sale (recibe más) pero eleva el importe que el que se queda necesita financiar.

La ventaja fiscal: AJD al 0,75% en Madrid (no al 1,5%)

Uno de los aspectos más importantes de la extinción de condominio —y el que más sorprende a quienes lo descubren— es su tratamiento fiscal, significativamente más favorable que el de una compraventa ordinaria. Pero conviene contarlo bien, porque hay dos confusiones habituales que aparecen incluso en portales especializados:

• El tipo aplicable en Madrid es 0,75%, no 1,5%. El 1,5% es el tipo estatal supletorio del TRLITPAJD, que solo aplica donde la comunidad autónoma no ha fijado uno propio. La Comunidad de Madrid fijó el suyo en el 0,75% mediante el Decreto Legislativo 1/2010 (uno de los más bajos de España).
• La base imponible es la parte adquirida ex novo, no el valor total del inmueble. Doctrina del Tribunal Supremo desde la STS 1484/2018 de 9 de octubre, consolidada en sentencias posteriores y asumida por la DGT en consulta V3344-19.

Por qué tributa por AJD y no por ITP

El Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) grava las transmisiones onerosas de bienes entre particulares. En la Comunidad de Madrid, el tipo general es del 6% del valor transmitido. La extinción de condominio, como hemos explicado, no es jurídicamente una transmisión patrimonial: es una especificación o concreción de derechos preexistentes. Por tanto, no está sujeta a ITP. Tributa por el Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (AJD), modalidad cuota gradual de documento notarial.

La doctrina del Tribunal Supremo sobre la base imponible

Esta doctrina se ha consolidado con sentencias posteriores (STS 344/2019, 377/2019, 382/2019 y 411/2019, todas de 2019) y ha sido asumida expresamente por la Dirección General de Tributos en la consulta vinculante V3344-19, de 5 de diciembre de 2019. No es por tanto un criterio interpretativo discutible: es la postura oficial de la Administración tributaria estatal desde 2019.

El cálculo correcto con ejemplos reales en Madrid

La tabla aplica los criterios correctos en ambas columnas comparativas: el AJD se calcula sobre la parte adquirida ex novo al tipo de Madrid (0,75%), y el ITP hipotético —el que se aplicaría si la operación se calificara incorrectamente— también se calcula sobre la parte adquirida, no sobre el total. La diferencia es el tipo aplicable (0,75% vs 6%), no la base.

Otros impuestos: plusvalía municipal e IRPF

Además del AJD, hay dos impuestos adicionales a considerar:

• Plusvalía municipal (IIVTNU). La extinción de condominio correctamente estructurada no se considera transmisión a efectos de plusvalía municipal. La Dirección General de Tributos ha confirmado este criterio en varias consultas vinculantes. Es importante que el notario lo recoja expresamente en la escritura para evitar que el ayuntamiento intente girarlo.
• IRPF. El artículo 33.2.a) de la Ley 35/2006 establece que no existe alteración del patrimonio en los supuestos de división de la cosa común, siempre que las adjudicaciones se realicen al valor de adquisición original sin actualización. La STS 3585/2022, de 10 de octubre, matizó este criterio: si en la operación se actualiza el valor del bien (se trabaja con valor de mercado actual en lugar del valor histórico de adquisición), sí se genera alteración patrimonial para el comunero saliente.

El proceso completo paso a paso

Estas son las fases de una extinción de condominio con cambio de hipoteca en Madrid:

1. 01Acuerdo previo entre copropietarios. Los dos copropietarios deben estar de acuerdo en que uno se queda y en la compensación económica. Si no hay acuerdo, el proceso se complica significativamente (puede requerir procedimiento judicial de división de cosa común, artículo 400 del Código Civil).
2. 02Valoración del inmueble. Para calcular la compensación correcta, es necesario conocer el valor de mercado actual. Una tasación oficial o una valoración de agencia inmobiliaria reconocida son las formas más habituales.
3. 03Análisis de viabilidad hipotecaria (48 horas). Verificar que el copropietario que se queda puede financiar el importe total necesario y que sus ingresos soportan la cuota resultante dentro del ratio del 35%.
4. 04Recopilación de documentación hipotecaria. La misma que en cualquier hipoteca: nóminas, IRPF, vida laboral, extractos, nota simple del inmueble y, en este caso también, el certificado de deuda pendiente de la hipoteca actual.
5. 05Proceso bancario. Presentación a entidades, tasación, análisis de riesgos, emisión de la FEIN.
6. 06Acto notarial. En el mismo acto notarial se firman: la extinción de condominio, la cancelación de la hipoteca antigua y la constitución de la nueva hipoteca. Es un acto complejo que suele durar más que una hipoteca estándar.
7. 07Pago de impuestos. El AJD debe pagarse en los 30 días hábiles siguientes a la firma. La gestoría habitualmente lo tramita. En Madrid la autoliquidación se presenta mediante el modelo 600 ante la Dirección General de Tributos autonómica.
8. 08Inscripción registral. La gestoría presenta los documentos en el Registro de la Propiedad para inscribir el cambio de titularidad y la nueva hipoteca.

Qué perfil necesita el copropietario que se queda

La pregunta clave es si el copropietario que quiere quedarse con el 100% puede asumir en solitario la hipoteca resultante. El banco lo analizará exactamente igual que una hipoteca nueva:

• Ratio de endeudamiento. La cuota de la nueva hipoteca no debe superar el 35% de sus ingresos netos, deducidas las cargas existentes.
• Ingresos acreditables. Solo los que puede demostrar documentalmente.
• Estabilidad laboral. Contrato indefinido o actividad autónoma consolidada.
• Tasación. El nuevo banco encargará una tasación. Si el valor de mercado ha subido, la tasación debería salir bien. Si hay problemas estructurales o urbanísticos con la vivienda, pueden surgir complicaciones.

Cuando la extinción de condominio no es la mejor opción

La extinción de condominio es la mejor opción en la mayoría de casos, pero hay situaciones en las que otras alternativas pueden ser más convenientes:

Venta a terceros

Si ninguno de los dos copropietarios puede asumir el total o si los dos quieren liquidar su inversión, la venta a un tercero puede ser la opción más eficiente. El ITP lo paga el comprador, no los vendedores. La plusvalía municipal la pagan los vendedores. El beneficio de la venta (si hay) tributa como ganancia patrimonial en el IRPF de cada copropietario.

Proindiviso temporal

En situaciones donde el mercado está en subida muy fuerte y uno de los copropietarios prefiere esperar antes de liquidar, mantener la copropiedad temporalmente puede ser una opción. No es lo habitual —genera complejidad en la gestión del inmueble— pero en algunos casos tiene sentido patrimonial.

Alquiler de la vivienda

Si la situación financiera de ninguno de los dos permite asumir el total en ese momento, alquilar la vivienda y repartir las rentas puede ser una solución transitoria. No resuelve el problema de la copropiedad pero puede dar tiempo para mejorar la situación económica de quien quiere quedarse.

Preguntas frecuentes sobre extinción de condominio en Madrid

¿Es necesario un abogado para hacer la extinción de condominio?

No es estrictamente obligatorio si hay acuerdo entre las partes y el proceso es relativamente estándar. Pero un abogado especializado en derecho inmobiliario o de familia puede ser muy útil para: redactar correctamente el convenio de extinción, verificar que no hay excesos de adjudicación que generen ITP adicional, y coordinar el proceso con la gestoría y el notario. En operaciones de más de 400.000€, los honorarios del abogado (habitualmente entre 1.500€ y 3.000€) se justifican con el ahorro de cualquier complicación.

¿Qué pasa si el copropietario que sale no quiere firmar?

Si no hay acuerdo, la vía legal es la acción de división de la cosa común regulada en el artículo 400 del Código Civil. Cualquier copropietario puede instar judicialmente la venta del bien. El proceso puede durar entre 1 y 3 años dependiendo del juzgado y es costoso para ambas partes. En la práctica, cuando se explica correctamente que la extinción de condominio es más beneficiosa fiscalmente para el que sale que una compraventa ordinaria, suele haber más disposición a negociar.

¿La extinción de condominio requiere que ambos estén de acuerdo en el valor?

Sí. La compensación se calcula sobre el valor de mercado acordado entre las partes. Si hay desacuerdo sobre el valor, se puede encargar una tasación pericial conjunta o contratar a dos tasadores independientes y promediar. Si el desacuerdo es insalvable, puede requerir un perito judicial que lo determine.

¿Qué pasa con la plusvalía municipal cuando hay revalorización?

En una extinción de condominio correctamente estructurada (sin exceso de adjudicación) no se produce el hecho imponible del Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (plusvalía municipal). La Dirección General de Tributos ha confirmado este criterio en varias consultas vinculantes. Sin embargo, cada caso puede tener particularidades —consulta con un asesor fiscal antes de asumir que aplica en tu situación concreta.

¿Puedo hacer la extinción de condominio si hay una segunda hipoteca o embargo?

Es posible pero más complejo. Si hay una segunda hipoteca, hay que negociar también con esa entidad. Si hay un embargo, hay que levantarlo antes de poder inscribir la extinción de condominio. Estos casos requieren coordinación adicional y habitualmente más tiempo.

¿El AJD de la nueva hipoteca lo paga el banco?

Sí, desde la Ley 5/2019 de contratos de crédito inmobiliario y el RD-ley 17/2018, el AJD de la constitución de la hipoteca lo paga el banco, no el prestatario. Pero esto solo aplica al AJD de la hipoteca. El AJD de la extinción de condominio en sí lo paga el adjudicatario (el copropietario que se queda con el bien): son dos hechos imponibles distintos aunque se firmen en el mismo acto notarial.

Conclusión: la extinción de condominio bien estructurada es la opción más eficiente

Si estás en una situación de copropiedad que quieres resolver —por divorcio, separación o herencia— la extinción de condominio es en la mayoría de casos la opción más eficiente en términos fiscales y operativos.

Los dos pilares que hacen que funcione: el ahorro fiscal del AJD frente al ITP (en Madrid, 0,75% frente al 6%, lo que en una vivienda de 600.000€ al 50/50 supone 15.750€ menos de impuestos) y la posibilidad de conseguir financiación del 100% del importe total necesario a través de una entidad nueva —sin depender de que el banco original esté de acuerdo.

El primer paso es siempre el mismo: verificar si el copropietario que quiere quedarse tiene ingresos suficientes para asumir la hipoteca resultante. Es un análisis que en Hispanoteca hacemos en 48 horas y que no tiene coste.