Tras un divorcio, una ruptura o una herencia, uno de los copropietarios quiere quedarse con el 100% de la vivienda. El primer instinto es acudir al banco que dio la hipoteca para pedirle que libere al otro titular. En la mayoría de casos, el banco dice que no. Lo que ocurre a continuación — y lo que muy poca gente sabe — es que ese no no cierra la puerta. La abre a algo mejor.
Qué es exactamente la extinción de condominio
La extinción de condominio (también llamada "extinción del proindiviso") es la operación jurídica por la que se disuelve la copropiedad de un bien inmueble. Uno de los copropietarios se queda con el 100% del inmueble y compensa económicamente al otro por su parte.
Es la figura legal más habitual en tres situaciones:
- Divorcio o separación — La pareja tiene la vivienda cofinanciada y uno quiere quedarse con ella. El otro debe ser compensado económicamente y desvinculado de la hipoteca.
- Ruptura de pareja de hecho — Misma situación que el divorcio pero sin necesidad de procedimiento judicial para la extinción en sí (aunque la separación personal sí puede tenerlo).
- Herencia entre copropietarios — Hermanos u otros herederos que han heredado conjuntamente una vivienda y uno quiere adquirir la parte de los demás.
No. La extinción de condominio es jurídicamente diferente a una compraventa ordinaria. En la compraventa, hay transmisión de dominio. En la extinción de condominio, hay "especificación de derechos" — el copropietario que se queda con el todo no está adquiriendo algo nuevo, sino materializando un derecho que ya tenía sobre la totalidad del bien. Esta distinción es la base del tratamiento fiscal diferenciado.
Por qué el banco actual casi siempre dice que no
Este es el punto que más desespera a las personas en situación de divorcio o ruptura: van al banco donde tienen la hipoteca, explican la situación, piden que liberen al copropietario que sale — y el banco dice que no, o que sí pero con condiciones muy onerosas.
La razón es estrictamente de interés bancario, no de imposibilidad jurídica:
El banco pierde un avalista sin ganar nada
La hipoteca actual fue concedida con dos titulares — dos fuentes de ingresos, dos personas responsables solidariamente del pago. Si libera a uno de los titulares, el banco asume el mismo riesgo con menos garantías. No hay ningún incentivo para el banco en hacerlo.
Adicionalmente, si el banco libera a uno de los titulares, la operación es una novación del contrato hipotecario. La normativa española (Ley 5/2019) establece determinadas formalidades y responsabilidades para el banco en estas novaciones que generan trabajo adicional sin beneficio económico directo.
Las respuestas estándar del banco actual
Cuando el banco no quiere hacer la novación de forma sencilla, suele recurrir a una o más de estas estrategias:
- Exigir un avalista adicional — Alguien con patrimonio que respalde la deuda del titular que se queda. En la práctica, es muy difícil de conseguir y convierte la operación en inviable.
- Subir el tipo de interés — La novación es la excusa para renegociar al alza el tipo. El titular que se queda acaba pagando más.
- Reducir el plazo — Acortar la vida del préstamo eleva la cuota mensual y puede hacer inviable la operación para quien se queda.
- Rechazar directamente — En algunos casos, el banco simplemente dice que no acepta la novación con un solo titular dado el importe pendiente.
"El banco actual tiene todos los incentivos para dificultar la extinción de condominio. Lo que nadie te cuenta es que no necesitas la aprobación de ese banco. Puedes cancelar su hipoteca completamente y formalizar una nueva con otra entidad que sí tenga incentivos para aprobar."
La solución real: nueva hipoteca en entidad diferente
La vía más eficiente en la gran mayoría de casos es esta:
- Calcular el importe total necesario (hipoteca pendiente + compensación al copropietario que sale)
- Conseguir una nueva hipoteca en una entidad diferente por ese importe total
- Con la nueva hipoteca, cancelar la hipoteca actual y pagar la compensación al copropietario que sale
- Formalizar la extinción de condominio ante notario
El resultado: el copropietario que se va queda completamente desvinculado de la hipoteca y del inmueble. El que se queda tiene una sola hipoteca a su nombre, con mejores condiciones que la anterior en muchos casos, y sin dependencia del banco original.
Cómo calcular el importe total necesario
El importe que necesitas financiar tiene dos componentes:
Valor de mercado actual de la vivienda: 600.000€
Capital hipotecario pendiente: 220.000€
Participación de cada cónyuge: 50%
Valor de la parte del cónyuge que sale: 600.000 × 50% = 300.000€
Parte proporcional de la deuda del cónyuge que sale: 220.000 × 50% = 110.000€
Compensación neta a pagar al cónyuge que sale: 300.000 − 110.000 = 190.000€
Hipoteca pendiente a cancelar: 220.000€
Con los ingresos del cónyuge que se queda, hay que verificar que la cuota de una hipoteca de 410.000€ cabe dentro del 35% de sus ingresos netos. Eso determina si la operación es viable y a qué plazo.
Qué ocurre si el valor de la vivienda ha subido mucho
En el caso de Madrid, es muy habitual que la vivienda haya subido significativamente desde que se compró. Eso hace que la compensación al copropietario que sale sea mayor de lo que parecería, porque el cálculo se hace sobre el valor actual, no sobre el precio de compra.
Precio de compra en 2018: 350.000€
Valor de mercado en 2026: 620.000€ (+77%)
Capital hipotecario pendiente: 280.000€
Compensación neta al 50%: (620.000 × 50%) − (280.000 × 50%) = 310.000 − 140.000 = 170.000€
Importe total a financiar: 280.000 + 170.000 = 450.000€
La ventaja fiscal: AJD vs ITP — el ahorro que nadie te explica
Uno de los aspectos más importantes de la extinción de condominio — y el que más sorprende a quienes lo descubren — es su tratamiento fiscal, que es significativamente más favorable que el de una compraventa ordinaria.
Por qué la extinción tributa por AJD y no por ITP
El Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) grava las transmisiones onerosas de bienes entre particulares. En Madrid, es el 6% del valor transmitido.
La extinción de condominio, como hemos explicado, no es jurídicamente una transmisión — es una especificación de derechos. Por tanto, no tributa por ITP. Tributa por el Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (AJD), que en Madrid se aplica al 1,5% del valor total adjudicado.
"La diferencia entre el 6% y el 1,5% parece pequeña en porcentaje. En una vivienda de 600.000€ en Madrid, esa diferencia son 27.000€ en impuestos."
El cálculo del ahorro fiscal con ejemplos reales
| Valor vivienda | ITP compraventa 50% (6%) | AJD extinción condominio (1,5%) | Ahorro |
|---|---|---|---|
| 400.000€ | 400.000 × 50% × 6% = 12.000€ | 400.000 × 1,5% = 6.000€ | 6.000€ |
| 500.000€ | 500.000 × 50% × 6% = 15.000€ | 500.000 × 1,5% = 7.500€ | 7.500€ |
| 600.000€ | 600.000 × 50% × 6% = 18.000€ | 600.000 × 1,5% = 9.000€ | 9.000€ |
| 800.000€ | 800.000 × 50% × 6% = 24.000€ | 800.000 × 1,5% = 12.000€ | 12.000€ |
| 1.000.000€ | 1.000.000 × 50% × 6% = 30.000€ | 1.000.000 × 1,5% = 15.000€ | 15.000€ |
Además del ahorro en ITP, la extinción de condominio no genera plusvalía municipal (IIVTNU) para el copropietario que se va — siempre que no haya exceso de adjudicación no justificado. Y no genera ganancia patrimonial en el IRPF si las cuotas de titularidad son iguales.
La jurisprudencia del Tribunal Supremo
El tratamiento fiscal favorable de la extinción de condominio no es un resquicio legal ni una zona gris. Está avalado por la jurisprudencia del Tribunal Supremo, en particular la STS 3585/2022 de 10 de octubre, que clarificó definitivamente los supuestos en que la neutralidad fiscal se aplica.
La condición principal: la adjudicación y la compensación deben corresponderse estrictamente con la cuota de titularidad de cada comunero. Si hay excesos de adjudicación no justificados (por ejemplo, que el que se queda recibe más de lo que le correspondía sin compensar adecuadamente), ese exceso sí puede tributar por ITP.
Para que la extinción tribute solo por AJD y no genere ITP adicional, es fundamental calcular correctamente la compensación. Un error de cálculo que resulte en que el copropietario que se queda recibe más de lo que le correspondía puede hacer que Hacienda considere el exceso como una transmisión onerosa sujeta a ITP. Necesitas un profesional que calcule correctamente los importes.
El proceso completo paso a paso
Estas son las fases de una extinción de condominio con cambio de hipoteca en Madrid:
- Acuerdo previo entre copropietarios — Los dos copropietarios deben estar de acuerdo en que uno se queda y en la compensación económica. Si no hay acuerdo, el proceso se complica significativamente (puede requerir procedimiento judicial de división de cosa común).
- Valoración del inmueble — Para calcular la compensación correcta, es necesario conocer el valor de mercado actual. Una tasación oficial o una valoración de agencia inmobiliaria reconocida son las formas más habituales.
- Análisis de viabilidad hipotecaria (48 horas) — Verificar que el copropietario que se queda puede financiar el importe total necesario y que sus ingresos soportan la cuota resultante dentro del ratio del 35%.
- Recopilación de documentación hipotecaria — La misma que en cualquier hipoteca: nóminas, IRPF, vida laboral, extractos, nota simple del inmueble, y en este caso también el certificado de deuda pendiente de la hipoteca actual.
- Proceso bancario — Presentación a entidades, tasación, análisis de riesgos, emisión de la FEIN.
- Acto notarial — En el mismo acto notarial se firman: la extinción de condominio, la cancelación de la hipoteca antigua y la constitución de la nueva hipoteca. Es un acto complejo que suele durar más que una hipoteca estándar.
- Pago de impuestos — El AJD debe pagarse en los 30 días hábiles siguientes a la firma. La gestoría habitualmente lo tramita.
- Inscripción registral — La gestoría presenta los documentos en el Registro de la Propiedad para inscribir el cambio de titularidad y la nueva hipoteca.
Acuerdo entre copropietarios + valoración: 1-2 semanas
Análisis de viabilidad: 48 horas
Recopilación documentación: 5-7 días
Proceso bancario (tasación + análisis): 10-15 días
FEIN + revisión + firma notarial: 12-15 días
Inscripción registral: 2-4 semanas adicionales
¿Qué perfil necesita el copropietario que se queda?
La pregunta clave es si el copropietario que quiere quedarse con el 100% puede asumir en solitario la hipoteca resultante. El banco lo analizará exactamente igual que una hipoteca nueva:
- Ratio de endeudamiento — La cuota de la nueva hipoteca no debe superar el 35% de sus ingresos netos, deducidas las cargas existentes.
- Ingresos acreditables — Solo los que puede demostrar documentalmente.
- Estabilidad laboral — Contrato indefinido o actividad autónoma consolidada.
- Tasación — El nuevo banco encargará una tasación. Si el valor de mercado ha subido, la tasación debería salir bien. Si hay problemas estructurales o urbanísticos con la vivienda, pueden surgir complicaciones.
Hipoteca necesaria: 410.000€ (del ejemplo anterior)
Cuota estimada (tipo fijo 3,5% / 30 años): 1.840€/mes
Ingresos netos del copropietario que se queda: 5.500€/mes
Ratio de endeudamiento sin otras cargas: 1.840 / 5.500 = 33,4%
Cuando la extinción de condominio no es la mejor opción
La extinción de condominio es la mejor opción en la mayoría de casos, pero hay situaciones en las que otras alternativas pueden ser más convenientes:
Venta a terceros
Si ninguno de los dos copropietarios puede asumir el total o si los dos quieren liquidar su inversión, la venta a un tercero puede ser la opción más eficiente. El ITP lo paga el comprador, no los vendedores. La plusvalía municipal la pagan los vendedores, y el beneficio de la venta (si hay) tributa como ganancia patrimonial en el IRPF.
Proindiviso temporal
En situaciones donde el mercado está en subida muy fuerte y uno de los copropietarios prefiere esperar antes de liquidar, mantener la copropiedad temporalmente puede ser una opción. No es lo habitual — genera complejidad en la gestión del inmueble — pero en algunos casos tiene sentido patrimonial.
Alquiler de la vivienda
Si la situación financiera de ninguno de los dos permite asumir el total en ese momento, alquilar la vivienda y repartir las rentas puede ser una solución transitoria. No resuelve el problema de la copropiedad pero puede dar tiempo para mejorar la situación económica de quien quiere quedarse.
Preguntas frecuentes sobre extinción de condominio en Madrid
¿Es necesario un abogado para hacer la extinción de condominio?
No es estrictamente obligatorio si hay acuerdo entre las partes y el proceso es relativamente estándar. Pero un abogado especializado en derecho inmobiliario o familia puede ser muy útil para: redactar correctamente el convenio de extinción, verificar que no hay excesos de adjudicación que generen ITP adicional, y coordinar el proceso con la gestoría y el notario. En operaciones de más de 400.000€, los honorarios del abogado (habitualmente entre 1.500€ y 3.000€) se justifican con el ahorro de cualquier complicación.
¿Qué pasa si el copropietario que sale no quiere firmar?
Si no hay acuerdo, la vía legal es la "acción de división de la cosa común" (artículo 400 del Código Civil). Cualquier copropietario puede instar judicialmente la venta del bien. El proceso puede ser largo (entre 1 y 3 años dependiendo del juzgado) y costoso para ambas partes. En la práctica, cuando se explica correctamente que la extinción de condominio es más beneficiosa fiscalmente para el que sale que una compraventa ordinaria, suele haber más disposición a negociar.
¿La extinción de condominio requiere que ambos estén de acuerdo en el valor?
Sí. La compensación se calcula sobre el valor de mercado acordado entre las partes. Si hay desacuerdo sobre el valor, se puede encargar una tasación pericial conjunta o contratar a dos tasadores independientes y promediar. Si el desacuerdo es insalvable, puede requerir un perito judicial que lo determine.
¿Qué pasa con la plusvalía municipal cuando hay revalorización?
En una extinción de condominio correctamente estructurada (sin exceso de adjudicación), no se produce el hecho imponible del Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (plusvalía municipal). La Dirección General de Tributos ha confirmado este criterio en varias consultas vinculantes. Sin embargo, cada caso puede tener particularidades — consulta con un asesor fiscal antes de asumir que aplica en tu situación concreta.
¿Puedo hacer la extinción de condominio si la vivienda tiene hipoteca con el banco actual y también una segunda hipoteca o embargo?
Es posible pero más complejo. Si hay una segunda hipoteca, hay que negociar también con esa entidad. Si hay un embargo, hay que levantarlo antes de poder inscribir la extinción de condominio. Estos casos requieren coordinación adicional y habitualmente más tiempo.
¿Tu banco no acepta la extinción de condominio?
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Consultar mi caso de extinción de condominioConclusión: la extinción de condominio bien estructurada es la opción más eficiente
Si estás en una situación de copropiedad que quieres resolver — por divorcio, separación o herencia — la extinción de condominio es en la mayoría de casos la opción más eficiente en términos fiscales y operativos.
Los dos pilares que hacen que funcione: el ahorro fiscal del AJD frente al ITP (que en viviendas de 600.000€ supone 9.000€ menos de impuestos), y la posibilidad de conseguir financiación del 100% del importe total necesario a través de una entidad nueva — sin depender de que el banco original esté de acuerdo.
El primer paso es siempre el mismo: verificar si el copropietario que quiere quedarse tiene ingresos suficientes para asumir la hipoteca resultante. Es un análisis que en Hispanoteca hacemos en 48 horas y que no te cuesta nada.