La respuesta existe y es matemáticamente exacta. Los bancos aplican el mismo criterio: la cuota hipotecaria total no debe superar el 35% de los ingresos netos mensuales. Esta guía hace los cálculos por ti — por tipo de interés, por plazo, con cargas y sin cargas — y explica por qué los ingresos que el banco computa no siempre son los ingresos que tienes.
La regla del 35%: el límite que todo banco aplica
La pregunta más habitual que recibimos en Hispanoteca hipoteca al 100%: "¿cuánto hay que ganar para que el banco me dé una hipoteca de 400.000€?" tiene una respuesta directa basada en matemáticas, no en opiniones. Los bancos aplican universalmente el principio de que la cuota hipotecaria total, sumada a todas las cargas mensuales existentes, no debe superar el 35% de los ingresos netos mensuales del solicitante.
Este no es un criterio inventado — el Banco de España lo incluye en sus guías de buenas prácticas hipotecarias y es la base del análisis de riesgos de prácticamente todas las entidades del mercado español.
La cuota según tipo y plazo
Antes de calcular los ingresos necesarios, hay que saber cuál será la cuota mensual. Eso depende del tipo de interés y del plazo. Estos son los valores orientativos para una hipoteca de 400.000€ en el mercado actual (abril 2026):
| Tipo de interés | Plazo 20 años | Plazo 25 años | Plazo 30 años |
|---|---|---|---|
| 3,0% fijo | 2.219€/mes | 1.899€/mes | 1.686€/mes |
| 3,5% fijo | 2.322€/mes | 2.003€/mes | 1.796€/mes |
| 4,0% fijo | 2.427€/mes | 2.112€/mes | 1.910€/mes |
| Euríbor + 0,7% (hoy ~3,2%) | 2.246€/mes | 1.927€/mes | 1.715€/mes |
Los ingresos netos necesarios según cada escenario
Con esas cuotas, calculamos los ingresos mínimos necesarios asumiendo que el solicitante no tiene otras cargas mensuales:
| Escenario | Cuota | Ingresos mínimos sin otras cargas |
|---|---|---|
| Tipo fijo 3,5% · 30 años | 1.796€/mes | 5.131€ netos/mes |
| Tipo fijo 3,5% · 25 años | 2.003€/mes | 5.723€ netos/mes |
| Tipo fijo 3,5% · 20 años | 2.322€/mes | 6.634€ netos/mes |
| Tipo fijo 4,0% · 30 años | 1.910€/mes | 5.457€ netos/mes |
El escenario más común para el perfil que pide el 100%: tipo fijo del 3,5% a 30 años. Ingresos netos necesarios sin otras cargas: aproximadamente 5.100-5.200€/mes.
Cómo las cargas existentes cambian el cálculo
Si el solicitante ya tiene cargas mensuales — préstamo de coche, leasing, préstamo personal — el banco las descuenta antes de calcular la cuota máxima disponible para la hipoteca. El efecto es significativo:
Sin cargas: Cuota 1.796€ ÷ 0,35 = ingresos mínimos 5.131€/mes
Con préstamo coche 400€/mes: (1.796 + 400) ÷ 0,35 = ingresos mínimos 6.274€/mes
Con leasing empresa 700€/mes: (1.796 + 700) ÷ 0,35 = ingresos mínimos 7.131€/mes
Con dos titulares: cómo se suman los ingresos
Cuando hay dos titulares en la hipoteca, el banco suma los ingresos netos de ambos y aplica el 35% sobre el total combinado. Esto amplía significativamente la capacidad de endeudamiento.
| Titular 1 | Titular 2 | Ingresos combinados | Cuota máxima (35%) | Hipoteca máxima aprox. (3,5%/30a) |
|---|---|---|---|---|
| 3.500€/mes | 2.500€/mes | 6.000€/mes | 2.100€/mes | ~467.000€ |
| 4.000€/mes | 3.000€/mes | 7.000€/mes | 2.450€/mes | ~545.000€ |
| 5.000€/mes | 3.500€/mes | 8.500€/mes | 2.975€/mes | ~661.000€ |
Ingresos reales vs ingresos acreditables: la trampa más frecuente
El banco no evalúa lo que ganas — evalúa lo que puedes demostrar que ganas. Esta distinción es crítica para tres perfiles:
Autónomos con optimización fiscal
Si declaras 30.000€ en el IRPF pero facturas 80.000€, el banco solo ve los 30.000€. La diferencia que vas a tu propio bolsillo "en negro" no cuenta. Si quieres hipoteca, los ingresos que necesitas son los ingresos declarados.
Directivos con bonus variable
El banco aplica un descuento al componente variable — habitualmente entre el 30% y el 50%. Un bonus de 60.000€ anuales puede computar como 30.000-42.000€. Eso significa 2.500-3.500€/mes adicionales en el cálculo, no 5.000€.
Expatriados o trabajadores con ingresos en el extranjero
Si parte de los ingresos viene del extranjero y no aparece en la declaración española de IRPF, el banco puede tener dificultades para computarlos. Cada entidad tiene políticas diferentes para este perfil.
¿Hay diferencia si pido el 80% o el 100%?
En términos de ingresos necesarios, la lógica es la misma — el banco aplica el 35% sobre la cuota. La diferencia está en que la cuota de una hipoteca al 100% es mayor que la del 80% porque el capital financiado es mayor. Para el mismo precio de vivienda de 400.000€:
- Al 80% → hipoteca de 320.000€ → cuota ~1.437€/mes (3,5%/30a) → ingresos mínimos 4.106€/mes
- Al 100% → hipoteca de 400.000€ → cuota ~1.796€/mes (3,5%/30a) → ingresos mínimos 5.131€/mes
La diferencia en ingresos necesarios entre el 80% y el 100% es de unos 1.025€/mes. Para quien tiene esos ingresos, el 100% es perfectamente viable. Para quien está justo al límite con el 80%, el 100% puede quedar fuera de su capacidad.
Conclusión: la matemática es transparente, el acceso no siempre lo es
La pregunta "¿cuánto hay que ganar?" tiene una respuesta clara: en el escenario más habitual (tipo fijo 3,5%, plazo 30 años, sin cargas adicionales), necesitas ingresos netos de al menos 5.100€/mes para una hipoteca de 400.000€ al 100%.
Pero cumplir el criterio matemático no garantiza la aprobación bancaria — también depende de cómo se acreditan esos ingresos, del perfil de estabilidad laboral y de a qué entidades se accede. Eso es exactamente lo que analizamos en Hispanoteca en las primeras 48 horas.
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