Cuatro situaciones distintas, cuatro maneras de plantearlas.
Elige la tuya: te contamos cómo se hace y en 48 horas te decimos si sale.
No lo decimos nosotros: lo dicen las operaciones que firmamos. Estas son las cuatro situaciones que más veces llegan y más veces salen, contadas tal como llegan.
Cobras 4.000 o 5.000 € netos al mes desde hace unos años y has encontrado el piso: 400.000 €. El banco te pide 80.000 € de entrada más 26.600 € de gastos que no has tenido tiempo de ahorrar, y mira tu historial en lugar de tu nómina. Nosotros miramos la cuota: 1.721 € al mes al 100 % a 30 años, entre el 34 y el 43 % de esos ingresos. Con aval ICO o Mi Primera Vivienda si cumples sus condiciones; sin aval si no, en cualquier rango de precio. Cómo conseguimos el 100 %.
Un divorcio, o una herencia entre hermanos. La casa vale 400.000 €, quedan 150.000 € de hipoteca y te toca pagar 125.000 € a la otra parte. Tu banco no quiere sacarla del préstamo, y no está obligado. Otro banco sí: una hipoteca de 280.000 € solo a tu nombre, el 70 % del valor, cubre la deuda pendiente y la compensación. Tributa por AJD al 0,75 %, no por ITP al 6 %; y si estabais en gananciales, la adjudicación está exenta. Es la operación que más veces firmamos. Financiación para quedarte la casa · Disolver los gananciales, con divorcio o sin él.
Una parcela de 300.000 €, tuya o por comprar, y una casa con 400.000 € de obra. El banco de catálogo financia el 80 % de la obra y deja fuera el suelo, el IVA, los honorarios y la licencia: casi 200.000 € antes de la primera piedra, o el suelo entero si hay que comprarlo. Nosotros lo planteamos en un solo préstamo: el 80 % del suelo y el 100 % de la obra, con el IVA y los honorarios dentro; si la parcela ya es tuya, se financia todo lo demás. En el ejemplo, 752.400 €, el 90 % del coste total, con carencia mientras se construye. Autopromotor: suelo y obra en un solo préstamo.
Tu clínica, tu despacho o tu tienda necesitan un local de 300.000 €. El banco financia el 60-70 %: te faltan entre 90.000 y 120.000 € que el negocio necesita para otra cosa. Trabajamos por encima del 70 %, hasta el 100 % cuando el perfil, las garantías o el propio negocio que va a ocupar el local lo sostienen; a nombre de la sociedad o a título personal, según convenga. Locales por encima del 70 %.
Casos tipo con cifras de referencia, no clientes reales ni requisitos. Cuotas a 30 años al 3,16 % fijo (tipo medio INE, agosto de 2026). Autopromoción: IVA del 10 % en la obra, honorarios técnicos del 10 %, ICIO del 4 %, AJD de obra nueva del 0,75 %. Impuestos de la Comunidad de Madrid: ITP del 6 %, AJD del 0,75 %, exención del art. 45.I.B.3 del TRLITPAJD en la disolución de gananciales.
Hay personas en Madrid con ingresos de 4.000 €, 5.000 € o más al mes, suficientes para pagar cómodamente una hipoteca, a las que el banco pide años de ahorro antes de darles el 100 %. Hay quien se queda la casa en un divorcio y su banco no quiere liberar a la otra parte, aunque la cuota le cabe de sobra. Hay quien tiene la parcela y el proyecto, y el banco le financia la obra pero no el suelo, ni el IVA, ni los honorarios. Y hay negocios que pagarían el local sin esfuerzo y a los que el banco financia el 70 % por política, no por riesgo.
En los cuatro casos el banco mira el pasado —el ahorro acumulado, la hipoteca que ya tiene, su política de siempre— y no el presente: lo que eres capaz de pagar. Y el tiempo ya no juega a favor por dos frentes: desde junio de 2026 el BCE ha subido los tipos dos veces —la primera desde 2023— y la facilidad de depósito está ya en el 2,50 %. Esperar encarece la casa y encarece la hipoteca.
Además, el banco no mira cuánto ganas: mira cuánto te queda. Con el ratio del 35-40 % que aplican las entidades, cada 400 € de cuota de un coche te exigen entre 1.000 y 1.143 € más de ingresos netos. Por eso lo primero es ordenar tus cargas: a veces cancelar o reunificar cambia un no por un sí.
En Hispanoteca llevamos años resolviendo exactamente eso, en cualquier rango de precio y con aval público o sin él. Confirmación de viabilidad en 48 horas, antes de firmar arras.
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Antes de firmar arras. Antes de arriesgar nada. Si hay solución te la decimos. Si no, también.
Entidades que no trabajan con el público general. Las mejores condiciones para tu perfil.
Desde el primer análisis hasta la firma en notaría. Sin sorpresas. Con nosotros al lado.
Trabajamos con situaciones muy concretas. Si la tuya es una de estas, podemos ayudarte; si no lo es, te lo decimos en el primer contacto.
Las cifras que leas aquí son referencias de mercado, no requisitos. Cada operación se estudia por separado, y el estudio es gratuito.
Sí. Con aval público cuando cumples sus condiciones (ICO hasta 325.000 €; Mi Primera Vivienda hasta 425.000 € y, al 100 %, hasta los 40 años) y sin él cuando no, en cualquier rango de precio: entonces la operación se sostiene en tus ingresos y en la tasación. Lo habitual es una cuota entre el 35 y el 40 % de los ingresos netos según la entidad, y hasta el 50 % en ingresos altos estudiados en valores absolutos. Ninguna de esas cifras es un requisito: cada caso se estudia por separado, en 48 horas, y lo que no cuadra en una entidad cuadra en otra.
En 48 horas confirmamos si la operación tiene solución y en qué condiciones. Lo hacemos antes de que firmes arras.
Nóminas, alquileres, dividendos, pensiones e ingresos de varias fuentes. Si eres autónomo, solo los declarados en el IRPF.
Completamente gratuito. Los honorarios solo se abonan si la operación se formaliza.
No. El banco presta sobre el menor entre precio y tasación; lo que decide es tu capacidad de pago y que la tasación acompañe, no cuánto tienes en la cuenta hoy. Es exactamente el perfil con el que trabajamos. Cómo conseguimos el 100 %.
Más de lo que parece. Las entidades aplican un ratio del 35-40 %: cada 400 € de cuota de coche te exigen entre 1.000 y 1.143 € más de ingresos netos para la misma hipoteca. Cancelar o reunificar antes de pedir puede cambiar un no por un sí; lo miramos en el estudio.
No por serlo. Lo que el banco mira es el rendimiento neto declarado en el IRPF de los dos últimos ejercicios, no la facturación. Si declaras lo que ganas, eres financiable; si no, hay que planificarlo con tiempo. Lo que el banco mira de verdad en un autónomo.
El banco presta sobre la tasación, no sobre el precio: la diferencia la tendrías que cubrir tú. Antes de eso hay opciones: renegociar el precio, una segunda tasación o cambiar de entidad. Por eso anticipamos la tasación antes de que te comprometas. Qué hacer si la tasación no llega.
No vas tú: vamos nosotros, con un solo expediente, a las entidades que encajan con tu caso. Y en España no existe un «score» que baje con cada consulta: la CIRBE del Banco de España recoge tus deudas, no cuántas veces te miran. Qué cambia con un intermediario.
Se financia. Hay tres vías —novar la hipoteca actual, subrogarla a otra entidad o firmar una nueva— y con ellas cubrimos la hipoteca pendiente más la compensación a la otra parte. Es la parte que ninguna notaría resuelve, y la que decide si la operación sale. Cómo financiar la compensación.
No. Tu banco no está obligado a liberar a un deudor, y muchas veces no le interesa; pero otro banco sí puede quererte como titular único. Si el tuyo se niega, se subroga la hipoteca a otra entidad o se cancela con una nueva. Por qué tu banco dice que no y cómo encontrar uno que sí.
Se estudia con tus ingresos solos y el ratio de la entidad: 35-40 %, y hasta el 50 % en ingresos altos. Si la cuota no cabe, hay margen: alargar el plazo, cambiar de entidad o estructurar la compensación para que sí quepa. Antes de decir que no, se hacen los números. Nuestra financiación para quedarte la casa.
No, si se hace bien. Quedarte la casa compensando a la otra parte tributa por AJD (0,75 % en Madrid) y no por ITP (6 %): ocho veces menos, y solo sobre la parte que adquieres (STS 1484/2018). Y si estabais casados en gananciales, la adjudicación está exenta de ITP y AJD (art. 45.I.B.3). La guía completa de la extinción de condominio.
No. Nadie está obligado a permanecer en una copropiedad (art. 400 CC). Primero el acuerdo: tú te la quedas pagándole, o vendéis. Si se niega a todo, queda la división judicial, que en una vivienda indivisible acaba en subasta (art. 404 CC), y nadie gana con eso; esa amenaza real es, a menudo, lo que desbloquea el acuerdo. Las tres vías cuando un hermano no quiere vender.
Se puede, y sin coste fiscal si el reparto es equilibrado: se hace por capitulaciones matrimoniales ante notario (arts. 1392.4.º y 1327 CC), pasando a separación de bienes, y la adjudicación está exenta de ITP y AJD (art. 45.I.B.3). Tiene sentido para proteger la vivienda de la actividad de uno de los dos o para ordenar el patrimonio. Cómo hacerlo y qué vigilar.
Es el techo habitual, y en un local de 300.000 € son 90.000 € de tu bolsillo. Nosotros trabajamos por encima del 70 %, hasta el 100 %, para autónomos y empresas, apoyándonos en el perfil, las garantías o el propio negocio que va a ocupar el local. Financiación de locales más allá del 70 %.
Las dos son posibles y el banco las analiza distinto: a nombre de la sociedad mira sus cuentas (resultados, deuda, antigüedad) y suele pedir garantía personal del administrador; a título personal, tus ingresos. Depende de tu caso y de la fiscalidad de cada uno; lo vemos antes de elegir. Financiación para autónomos y empresas.
No firmes sin saber si la hipoteca sale. Con arras penitenciales (art. 1454 CC), si desistes pierdes la señal: en una vivienda de 600.000 € con el 10 %, son 60.000 €. Pide 48 horas —es lo que tardamos en confirmarte la viabilidad— o firma con una cláusula que condicione la compra a obtener la financiación. Por qué nunca firmar arras sin hipoteca.
Sí: compra y reforma en una sola hipoteca. La tasación se hace en hipótesis de obra terminada (Orden ECO/805/2003), valorando la vivienda como quedará, y el banco libera el dinero de la reforma por certificaciones. Compra y reforma en una sola operación.
En segunda mano en Madrid los gastos son en torno al 6,5 % del precio: ITP del 6 % más notaría, registro, gestoría y tasación, 32.600 € en una vivienda de 500.000 € (en obra nueva, el 11 %). Entran en la hipoteca cuando hay una garantía detrás que los respalda: otra vivienda, tuya o de tus padres; la casa que te quedas en un divorcio o una herencia; o la reforma que la revaloriza; es lo que estudiamos en el 100 % más gastos. Cómo incluimos los gastos.
Sí: el 100 % de la obra, con el IVA y los honorarios técnicos dentro, y el 80 % del suelo en el mismo préstamo si tienes que comprarlo. El terreno propio cuenta como aportación y garantía. El banco libera el dinero por certificaciones de obra; para los tramos de obra hacen falta el proyecto visado y la licencia. Autopromotor al 100 %.
Es la causa número uno de autopromociones paradas, y casi siempre viene de un presupuesto que solo contaba la obra. Un tercio del coste real no es la obra: suelo, técnicos, ICIO municipal, IVA al 10 % y AJD de obra nueva. Presupuesta el total y una partida de imprevistos antes de pedir. La guía completa, con el presupuesto partida a partida.
Sí. Un no de un banco no es un no del mercado: cada entidad aplica criterios distintos de ingresos, tasación y riesgo, y lo que una rechaza otra lo aprueba. Qué pasos dar después de un no.
Acceso a entidades y condiciones que no se ofrecen al público general, un solo expediente en vez de diez, y negociación de las condiciones. Somos intermediarios de crédito inmobiliario registrados en el Banco de España (D684) conforme a la Ley 5/2019, y el estudio no te cuesta nada. Cuándo merece la pena y cuándo no.
Cómo se financia la obra al 100%, dónde se construye, cuánto cuesta de verdad y qué se paga de ICIO en cada municipio. Los cuatro estudios reunidos en un solo punto de entrada.
Qué es, cuánto se paga de impuestos (AJD y no ITP), cómo funciona en una herencia, una pareja o un divorcio, y cómo financiar la compensación a la otra parte. Todos nuestros artículos enlazados.
Sin entrada, con aval público o sin él, en cualquier rango de precio. Viabilidad en 48 h.
Ocho veces menos impuesto que una compraventa: AJD al 0,75 % en vez de ITP al 6 %. En gananciales, exento. Financiamos hipoteca pendiente + compensación.
Por encima del 70 %, hasta el 100 %, con el perfil, las garantías o el propio negocio como apoyo. A nombre de la sociedad o a título personal.
Compra y reforma en una sola hipoteca al 100 %; también ampliando la tuya o con doble garantía.
El 6,5 % del precio se va en ITP, notaría, registro y tasación: 32.600 € en una vivienda de 500.000 €. Entran cuando la garantía vale más que la deuda.
El 100 % por tres caminos: hipoteca directa, doble garantía con tu vivienda o la de tus padres, o hipoteca sobre una vivienda libre de cargas.
El 80 % del suelo y el 100 % de la obra, con IVA y honorarios, en un solo préstamo. 1 de cada 3 euros de construir no es la obra.
Alertas del mercado hipotecario en Madrid. Sin spam.
Sin compromiso. Sin formularios. Sin esperas.