Construir tu propia vivienda —autopromover— es una de las operaciones inmobiliarias más exigentes y peor comprendidas que existen. No se financia como una compraventa, no cuesta lo que dice el presupuesto del constructor, y su carga fiscal cambia de un municipio a otro. En Hispanoteca, intermediación de crédito inmobiliario registrada en el Banco de España (D684), trabajamos estas operaciones a diario. Hemos reunido todo lo que necesitas saber en cuatro estudios que puedes leer en orden o por separado.
Esta guía responde, por partes, a las cuatro preguntas que todo autopromotor se hace: cómo se financia, dónde se construye, cuánto cuesta de verdad y qué se paga de impuestos según el municipio.
Hipoteca autopromotor al 100% en Madrid
Cómo funciona el préstamo que financia la construcción: la disposición del capital por certificaciones de obra, la documentación que exige el banco, cuándo es de verdad exigible el seguro decenal, y en qué condiciones el 100% es posible. El punto de partida para entender la operación.
Leer el estudio →Autopromotor en las zonas premium de Madrid
Dónde se concentra la autopromoción de alto valor —Boadilla, Pozuelo, Majadahonda, La Moraleja, Torrelodones— y qué cambia cuando el chalet vale 700.000€ o más: la tasación de viviendas singulares, el peso del suelo en la operación y los perfiles de ingresos que construyen en estas zonas.
Leer el estudio →Cuánto cuesta de verdad autopromover en Madrid
El coste real no es la obra: es la obra más el suelo, los técnicos, las cargas municipales, la fiscalidad de la obra nueva, la financiación y un colchón de imprevistos. El desglose partida por partida, con un ejemplo que demuestra por qué "el presupuesto del constructor" se queda 200.000€ corto.
Leer el estudio →Cuánto se paga de ICIO por municipio en Madrid
El impuesto municipal de obra no es igual en todos los ayuntamientos: cada uno fija su tipo hasta un máximo del 4%. Un estudio comparativo del ICIO en el corredor de autopromoción, con los tipos verificados contra las ordenanzas fiscales de cada municipio.
Leer el estudio →Por qué la autopromoción necesita intermediación especializada
Las cuatro piezas de esta guía tienen un hilo común: la autopromoción es una operación donde los detalles cuestan dinero. Una tasación mal preparada deja corta la financiación. Un presupuesto que ignora las cargas municipales se queda sin fondos a mitad de obra. Un contrato mal estructurado pierde el IVA reducido del 10%. Y el banco de la esquina rara vez sabe montar una operación de este tipo por encima de cierto importe.
Ese es el trabajo de una intermediación especializada: dimensionar bien el presupuesto completo, estructurar la financiación para que cubra cada momento del calendario de obra, anticipar la fiscalidad municipal del municipio concreto y presentar la operación al banco adecuado de la forma que un comité de riesgos aprueba. No es pedir una hipoteca: es hacer que la operación salga.
Analizamos tu proyecto de autopromoción sin coste: estructura de financiación, presupuesto completo, previsión fiscal del municipio y estrategia de presentación al banco. Antes de que comprometas la parcela o el constructor.
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