La pregunta llega siempre igual: "¿cuánto me cuesta construirme la casa?". Y casi siempre viene con una cifra en la cabeza — la del presupuesto que le ha pasado el constructor. Ese número, el coste de ejecución de la obra, es real, pero es solo una parte del desembolso total. En una autopromoción bien planificada, la obra ronda dos tercios del coste; el otro tercio se reparte entre suelo, técnicos, impuestos municipales, fiscalidad de la obra nueva, financiación e imprevistos. Ignorar ese tercio es la razón número uno por la que una autopromoción se queda sin fondos a mitad de camino. Este artículo lo desglosa entero.
Si buscas cómo funciona el préstamo o dónde se autopromueve en Madrid, tienes la guía de la mecánica del préstamo autopromotor y el artículo sobre autopromoción en las zonas premium de Madrid. Aquí nos centramos en una sola cosa: cuánto cuesta, partida por partida.
Los cuatro bloques del coste real
Un presupuesto de autopromoción se organiza en cuatro grandes bloques. Verlos separados es lo que evita sorpresas:
| Bloque | Qué incluye | Peso orientativo |
|---|---|---|
| 1. Suelo | Compra de la parcela + impuesto de la compra | Muy variable (según zona) |
| 2. Proyecto y técnicos | Arquitecto, aparejador, dirección de obra, estudios | ≈ 8-12% de la obra |
| 3. Obra | Coste de ejecución material + IVA | El grueso |
| 4. Cargas e impuestos | Licencia, ICIO, AJD obra nueva, financiación | ≈ 6-10% adicional |
Los pesos son orientativos y dependen enormemente de la zona (el suelo pesa mucho más en La Moraleja que en un municipio del sur) y de las calidades. Sirven para dimensionar, no como presupuesto.
Bloque 1 — El suelo y su impuesto
Si ya tienes la parcela (por herencia o compra previa), este bloque no suma coste nuevo: ya tributó en su momento y ahora actúa como aportación a la operación. Si tienes que comprarla, el coste no es solo el precio: es el precio más su impuesto, que depende de a quién compres.
| Compras el suelo a… | Impuesto | Sobre 400.000€ de parcela |
|---|---|---|
| Un particular | ITP 6% (Madrid, art. 28 DL 1/2010) | 24.000€ |
| Un promotor / empresario | IVA 21% + AJD 0,75% | 84.000€ + 3.000€ |
La diferencia es enorme y a menudo se pasa por alto: comprar suelo a un promotor con IVA puede multiplicar por más de tres la carga fiscal de la compra frente a comprarlo a un particular. No siempre se puede elegir, pero conviene tenerlo en el cálculo desde el primer día.
Bloque 2 — El proyecto y el equipo técnico
Nadie construye sin un equipo técnico, y sus honorarios son un coste real que va por fuera del presupuesto del constructor. Los principales:
- Arquitecto (proyecto y dirección de obra): redacta el proyecto básico y de ejecución y dirige la obra. Es la partida técnica principal.
- Aparejador / arquitecto técnico (dirección de ejecución): controla la ejecución material y la seguridad y salud. Obligatorio.
- Estudios previos: estudio geotécnico (obligatorio, condiciona la cimentación), levantamiento topográfico, y en su caso estudios de eficiencia energética.
- Coordinación de seguridad y salud: obligatoria en la obra.
Como orden de magnitud orientativo, el conjunto de honorarios técnicos suele situarse en torno al 8-12% del coste de ejecución de la obra, aunque varía según la complejidad del proyecto y los profesionales. En una vivienda singular de arquitecto de renombre, puede ser bastante más.
Bloque 3 — La obra: el PEM y su IVA
Es el bloque grande. El presupuesto que te pasa el constructor es el coste de ejecución material (PEM), al que hay que sumar su IVA. Y aquí hay una ventaja fiscal que conviene proteger:
La ejecución de obra de construcción de una vivienda contratada directamente entre el autopromotor y el constructor tributa al IVA reducido del 10% (art. 91.Uno.3.1º de la Ley del IVA). Es un ahorro sustancial frente al 21% general. La clave está en la estructura del contrato: si en lugar de contratar la obra intermedia una empresa que te entrega la vivienda "llave en mano" terminada, la operación puede recalificarse y perder el tipo reducido. Estructurar bien esta relación es dinero.
Sobre el coste por metro cuadrado: varía tanto según calidades, superficie y zona que dar una cifra única sería engañarte. Una vivienda unifamiliar de calidades altas en el noroeste de Madrid se mueve en un rango muy distinto al de una construcción estándar. Lo correcto es partir del presupuesto real de tu proyecto, no de un €/m² de tabla — y precisamente por eso el equipo técnico del bloque 2 es imprescindible antes de cerrar ningún número.
Bloque 4 (parte A) — Las cargas municipales: licencia e ICIO
Aquí está el coste que casi nadie te explica bien, y que en una vivienda de valor alto no es menor. Construir requiere permiso del ayuntamiento, y ese permiso tiene dos costes:
| Concepto | Qué es | Cuánto |
|---|---|---|
| Tasa por licencia urbanística | La tasa por tramitar y conceder la licencia de obra. | La fija cada ayuntamiento por ordenanza; varía mucho. |
| ICIO (Impuesto sobre Construcciones, Instalaciones y Obras) | Impuesto municipal sobre el coste de ejecución material de la obra. | Hasta el 4% del PEM (art. 102 TRLRHL). El tipo exacto, por ordenanza de cada municipio. |
El ICIO merece atención porque es una cifra grande y sistemáticamente olvidada. La ley (texto refundido de la Ley de Haciendas Locales, RDLeg 2/2004) fija un tipo máximo del 4%, y cada ayuntamiento aprueba el suyo por ordenanza fiscal — habitualmente entre el 2% y el 4%. Sobre una obra de 500.000€ de PEM, un ICIO al 4% son 20.000€. No es un redondeo: es una partida que hay que presupuestar. Como el tipo varía según el municipio, hemos preparado un estudio del ICIO municipio por municipio en el corredor de autopromoción de Madrid con los tipos verificados.
La base del ICIO es solo el coste de ejecución material. Por ley se excluyen expresamente el IVA, los honorarios de los profesionales (el arquitecto y el aparejador del bloque 2), el beneficio industrial del contratista y las partidas de seguridad y salud. Si el ayuntamiento liquida el ICIO sobre un presupuesto que incluye esos conceptos, está calculando de más — y es reclamable. En viviendas de alto valor, con honorarios técnicos elevados, la diferencia es real.
Se paga en dos momentos: una liquidación provisional al conceder la licencia (sobre el presupuesto presentado) y una definitiva al terminar la obra (sobre el coste real). Si la obra acaba costando más de lo presupuestado, se paga la diferencia; si cuesta menos, se puede reclamar la devolución.
Bloque 4 (parte B) — La fiscalidad de la obra nueva
Al terminar, hay que escriturar la obra nueva, y eso tiene su propio impuesto:
| Concepto | Impuesto | Base |
|---|---|---|
| Declaración de obra nueva | AJD 0,75% (Madrid, art. 31 DL 1/2010) | Valor de coste de la obra (no el valor de mercado del chalet) |
Un detalle que ahorra dinero: el AJD de la obra nueva se calcula sobre el valor de coste declarado, no sobre lo que valdría la vivienda terminada en el mercado. En un chalet que cuesta construir 500.000€ pero valdría 900.000€ vendido, el AJD se calcula sobre los 500.000€, no sobre los 900.000€.
Bloque 4 (parte C) — Los costes de la financiación
La hipoteca autopromotor tiene sus propios gastos, algunos asumidos por el banco (por la Ley 5/2019) y otros por ti:
- Tasación: la pagas tú. En autopromoción se tasa el proyecto (valor de la obra terminada), y en viviendas singulares puede ser más cara y compleja que una tasación estándar.
- Notaría y registro del préstamo: por la Ley 5/2019 (LCCI), los aranceles notariales y registrales de la hipoteca los asume el banco; a ti te corresponde, en su caso, la copia de la escritura.
- Comisión de apertura: si la hay, se negocia. Es uno de los puntos donde un intermediario aporta valor.
- Notaría y registro de la obra nueva: la escritura de declaración de obra nueva tiene sus propios aranceles, distintos de los del préstamo.
El colchón que casi nadie reserva: los imprevistos
Ninguna obra termina costando exactamente lo presupuestado. Modificaciones de proyecto, sobrecostes de materiales, imprevistos en la cimentación tras el geotécnico, mejoras que decides sobre la marcha. La regla prudente es reservar entre un 10% y un 15% del coste de la obra como colchón de imprevistos, disponible y no comprometido. Es la diferencia entre terminar la casa y quedarte con la obra parada por falta de fondos — el peor escenario posible, porque una vivienda a medio construir ni se habita ni se vende bien ni se refinancia con facilidad.
Un ejemplo integrado (ilustrativo)
Para ver cómo suma todo, un ejemplo puramente ilustrativo — no un presupuesto real, sino un esquema para entender las proporciones — de una autopromoción con parcela ya en propiedad y obra de 500.000€ de PEM:
| Partida | Importe ilustrativo |
|---|---|
| Coste de ejecución de obra (PEM) | 500.000€ |
| IVA de la obra (10%) | 50.000€ |
| Honorarios técnicos (≈10% del PEM) | 50.000€ |
| ICIO (4% del PEM) | 20.000€ |
| Tasa de licencia (variable, estimada) | ≈ 6.000€ |
| AJD obra nueva (0,75% sobre coste) | 3.750€ |
| Tasación + gastos de financiación | ≈ 3.000€ |
| Colchón de imprevistos (12% del PEM) | 60.000€ |
| Total aproximado (sin contar el suelo) | ≈ 692.750€ |
La lectura importante: sobre un presupuesto de obra de 500.000€, el coste real de la operación (sin suelo) se acerca a los 693.000€. Casi 200.000€ por encima de "el presupuesto del constructor". Quien planifica con la cifra de la obra a secas va a tener un problema de fondos. Quien planifica con el cuadro completo, no.
Dónde entra Hispanoteca
Nuestro trabajo empieza antes de la primera piedra: ayudarte a construir el presupuesto completo —con todos los bloques, no solo la obra— para dimensionar bien cuánta financiación necesitas y cuánto tienes que aportar. Y después, estructurar la operación con el banco correcto para que el préstamo cubra lo que tiene que cubrir en cada momento del calendario de obra, con la previsión fiscal y municipal integrada. En operaciones de este tamaño, un presupuesto mal dimensionado no es un error de céntimos: es una obra parada.
Analizamos tu autopromoción sin coste y te ayudamos a construir el cuadro real de costes —suelo, técnicos, obra, impuestos municipales, financiación e imprevistos— antes de que comprometas nada. Para que sepas exactamente cuánto necesitas.
Calcular mi proyectoReal Decreto Legislativo 2/2004, de 5 de marzo, texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales, arts. 100-103 (ICIO: base = coste de ejecución material; tipo máximo 4%; exclusión de IVA, honorarios y beneficio industrial). Ley 37/1992 del IVA, art. 91.Uno.3.1º (tipo reducido del 10% en ejecución de obra directa con el autopromotor). Decreto Legislativo 1/2010 de la Comunidad de Madrid, arts. 28 y 31 (ITP 6%, AJD 0,75%). Ley 5/2019 reguladora de los contratos de crédito inmobiliario (reparto de gastos hipotecarios). El tipo del ICIO y las tasas de licencia los fija cada ayuntamiento por ordenanza fiscal, por lo que deben consultarse en el municipio concreto. Este artículo tiene carácter informativo y no constituye asesoramiento fiscal ni oferta vinculante; cada operación debe analizarse individualmente. Grupo Hispanoteca S.L. — intermediario de crédito inmobiliario, Banco de España D684.