Comprar una vivienda en Madrid tiene costes que van mucho más allá del precio de compra. El ITP, la notaría, el registro, la gestoría, la tasación — todo suma. Esta guía hace los cálculos por ti con fuentes legales primarias del Decreto Legislativo 1/2010 de la Comunidad de Madrid (modificado por la Ley 5/2024), por tramos de precio, diferenciando segunda mano de obra nueva, e incorporando las bonificaciones autonómicas vigentes y las reducciones del arancel notarial que la mayoría de portales no menciona. El objetivo: que tengas un cálculo realista y verificable antes de firmar arras.
Esta versión actualizada (junio 2026) corrige errores importantes respecto a versiones anteriores del artículo, en particular: (1) el tipo AJD aplicable en la Comunidad de Madrid es del 0,75%, no del 1,5% que es el tipo estatal supletorio; (2) recalcula todos los ejemplos y la tabla resumen conforme al tipo correcto; y (3) incorpora las bonificaciones autonómicas vigentes (familia numerosa, vivienda habitual ≤ 250.000€, municipios despoblados) y las reducciones del arancel notarial (Reales Decretos Leyes 6/1999 y 8/2010 + descuento voluntario del notario), todas omitidas en la versión anterior. Si has comprado vivienda en Madrid en los últimos cuatro años y aplicaste tipos incorrectos en la liquidación, puedes solicitar la rectificación y devolución de ingresos indebidos.
El resumen rápido: cuánto debes tener reservado
Para una vivienda de segunda mano en Madrid en 2026, los gastos de compraventa (sin contar gastos asociados a la hipoteca, gran parte de los cuales paga el banco desde la Ley 5/2019) se sitúan habitualmente entre el 7% y el 8,5% del precio de compra. Para obra nueva, entre el 11,5% y el 12,5% (por el IVA del 10% frente al ITP del 6%).
| Precio vivienda | Gastos segunda mano | Gastos obra nueva |
|---|---|---|
| 350.000€ | 25.000 - 30.000€ | 40.000 - 44.000€ |
| 500.000€ | 35.000 - 42.500€ | 57.500 - 62.500€ |
| 700.000€ | 49.000 - 59.500€ | 80.500 - 87.500€ |
| 1.000.000€ | 70.000 - 85.000€ | 115.000 - 125.000€ |
Estos importes son orientativos para el comprador típico sin bonificaciones. Si te aplica alguna bonificación autonómica (vivienda habitual ≤ 250.000€, familia numerosa, menor de 35 años en municipio despoblado), los importes son sensiblemente inferiores. Lo vemos en detalle en la sección de bonificaciones.
El ITP: el gasto más grande en segunda mano
El Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados (TRLITPAJD, RDLeg 1/1993) grava la compraventa de viviendas de segunda mano entre particulares en su modalidad de Transmisiones Patrimoniales Onerosas (TPO). En la Comunidad de Madrid, el tipo general es del 6% sobre la base imponible, conforme al artículo 28 del Decreto Legislativo 1/2010 de la Comunidad de Madrid, confirmado tras las reformas de la Ley 5/2024 y la Ley 2/2025.
Desde la Ley 11/2021 antifraude, la base imponible del ITP es el mayor entre el precio escriturado y el valor de referencia del Catastro. Si el precio de compra es inferior al valor de referencia, el ITP se calcula sobre el valor de referencia, no sobre lo que pagaste. Para viviendas de alta demanda en Madrid donde se negocia por debajo del precio anunciado, este punto requiere verificación previa en la Sede Electrónica del Catastro.
Ejemplos de ITP en Madrid (tipo general, sin bonificaciones)
- Vivienda de 400.000€ → ITP = 400.000 × 6% = 24.000€
- Vivienda de 600.000€ → ITP = 600.000 × 6% = 36.000€
- Vivienda de 900.000€ → ITP = 900.000 × 6% = 54.000€
El plazo de pago es de 30 días hábiles desde la firma de la escritura. Se presenta mediante modelo 600 ante la Dirección General de Tributos de la Comunidad de Madrid, telemáticamente o presencialmente.
Bonificaciones autonómicas Madrid 2026: cuándo aplican y cuánto ahorras
La Comunidad de Madrid contempla varias bonificaciones que pueden reducir significativamente la factura fiscal. Todas están reguladas en el Decreto Legislativo 1/2010 y modificadas por la Ley 6/2018, Ley 13/2023 y Ley 5/2024. Son incompatibles entre sí cuando coinciden: hay que elegir la más favorable.
| Bonificación | Requisitos clave | Tipo / Beneficio | Norma |
|---|---|---|---|
| ITP — Bonificación 10% cuota | Vivienda habitual + valor ≤ 250.000€ | −10% sobre la cuota del ITP | Art. 30 bis TR |
| ITP — Tipo reducido familia numerosa | Familia numerosa + vivienda habitual ≤ 250.000€ + venta vivienda anterior en 2 años | Tipo reducido 4% (en lugar de 6%) | Art. 29 TR |
| ITP — Bonificación 100% municipio despoblado | Menor 35 años + municipio < 2.500 hab. + vivienda habitual ≤ 250.000€ | −100% sobre la cuota del ITP | Art. 30 bis TR (Ley 5/2024) |
| AJD — Bonificación 10% cuota | Vivienda habitual + valor ≤ 250.000€ (obra nueva) | −10% sobre la cuota del AJD | Art. 38 bis TR |
| AJD — Bonificación 95% familia numerosa | Familia numerosa + vivienda habitual | −95% sobre la cuota del AJD | Art. 38 ter TR |
| AJD — Bonificación 100% municipio despoblado | Menor 35 años + municipio < 2.500 hab. + vivienda habitual ≤ 250.000€ | −100% sobre la cuota del AJD | Ley 5/2024 |
Las bonificaciones autonómicas de Madrid están topadas en 250.000€ de valor de la vivienda. En los segmentos donde trabaja Hispanoteca (vivienda habitual de ≥ 400.000€ en Madrid capital y zonas premium), la mayoría de operaciones supera ese umbral y, por tanto, queda fuera de las bonificaciones de cuota ordinarias. La excepción son los compradores familia numerosa con vivienda habitual ≤ 250.000€ y los menores de 35 años en municipios despoblados. Esto importa porque algunos portales generalistas anuncian "Madrid tiene grandes bonificaciones" sin aclarar que para viviendas de 400-800K€ los gastos efectivos suelen ser los gastos sin bonificación.
Vivienda de segunda mano por 230.000€. Familia numerosa con título vigente. La vivienda anterior se vendió hace 6 meses.
Sin bonificación: 230.000 × 6% = 13.800€.
Con tipo reducido familia numerosa (art. 29): 230.000 × 4% = 9.200€.
Alternativamente, con bonificación 10% sobre cuota (art. 30 bis) a tipo general: 13.800 × 90% = 12.420€.
IVA y AJD para obra nueva en Madrid
La obra nueva no tributa por ITP — tributa por IVA (que paga el comprador al promotor) y por AJD (que se liquida ante la Comunidad de Madrid):
- IVA general: 10% sobre el precio de la vivienda (artículo 91.Uno.1.7º de la Ley 37/1992 del IVA). Aplica a primera transmisión de vivienda libre y hasta dos plazas de garaje adquiridas conjuntamente.
- IVA reducido: 4% exclusivamente para Viviendas de Protección Oficial de régimen especial o de promoción pública (artículo 91.Dos.1.6º LIVA).
- AJD Madrid: 0,75% sobre el precio escriturado (artículo 31 del Decreto Legislativo 1/2010 de la Comunidad de Madrid). Es uno de los tipos AJD más bajos de España.
El 1,5% es el tipo estatal supletorio del TRLITPAJD, que aplica únicamente donde la comunidad autónoma no ha fijado un tipo propio. La Comunidad de Madrid fijó el suyo en el 0,75% mediante el Decreto Legislativo 1/2010, así que en Madrid se aplica el 0,75%, no el 1,5%. Algunos portales generalistas siguen citando el 1,5% por error o por copiar literatura desactualizada — verifica siempre el tipo autonómico antes de calcular.
Total impuestos obra nueva en Madrid (sin bonificaciones): 10,75% del precio (10% IVA + 0,75% AJD).
Ejemplo: obra nueva de 500.000€
IVA al 10%: 500.000 × 10% = 50.000€.
AJD al 0,75%: 500.000 × 0,75% = 3.750€.
Total impuestos: 50.000 + 3.750 = 53.750€ (el 10,75% del precio).
Gastos de notaría: arancel y descuentos legales
Los honorarios notariales en España están regulados por arancel oficial (Real Decreto 1426/1989). Son los mismos en toda España y se calculan sobre el precio escriturado, con la complejidad y número de páginas como factores secundarios. Pero hay un detalle que muchos portales no explican: el arancel tiene reducciones legales obligatorias y descuentos voluntarios que reducen el coste efectivo entre un 30% y un 40% sobre el arancel bruto.
Las reducciones aplicables en compraventa de vivienda
- 01Reducción del 25% por compraventa de vivienda. Establecida por el RDL 6/1999, aplica obligatoriamente a las compraventas de vivienda y a las operaciones hipotecarias. Importante: el TSJ Madrid en sus sentencias 1694/2025 de 10 de diciembre y 1835/2025 de 22 de diciembre ha confirmado que esta reducción aplica a todas las compraventas de vivienda, no solo a vivienda habitual.
- 02Reducción adicional del 5%. Establecida por el RDL 8/2010, se aplica con carácter adicional a la anterior. Sobre el arancel bruto, las dos reducciones acumuladas suponen una rebaja del 28,75%.
- 03Descuento voluntario de hasta el 10%. El notario tiene la facultad de aplicar un descuento adicional de hasta el 10% sobre la minuta total. No es obligatorio, depende de cada notaría y de la operación.
- 04IVA del 21%. Los honorarios notariales están sujetos a IVA, que el comprador paga sobre el importe ya descontado.
Honorarios notariales orientativos en Madrid (con reducciones aplicadas)
| Precio vivienda + hipoteca | Notaría compraventa | Notaría hipoteca (la paga el banco) |
|---|---|---|
| Compraventa 400.000€ + hipoteca 320.000€ | 900€ - 1.100€ | 700€ - 850€ |
| Compraventa 600.000€ + hipoteca 480.000€ | 1.100€ - 1.350€ | 900€ - 1.050€ |
| Compraventa 900.000€ + hipoteca 720.000€ | 1.350€ - 1.700€ | 1.100€ - 1.300€ |
Importes orientativos para una operación estándar, ya con las reducciones legales aplicadas e IVA incluido. Pueden variar según el número de páginas, copias adicionales y descuento voluntario del notario.
Desde la Ley 5/2019 de Contratos de Crédito Inmobiliario (artículo 14), los gastos de notaría de la escritura de hipoteca los paga el banco. Los gastos de notaría de la compraventa los paga el comprador. Anteriormente había debate sobre el reparto; ahora la ley lo deja claro. El comprador también puede elegir libremente notario, sin que el banco pueda imponerlo (artículo 14.2 LCCI).
Gastos de Registro de la Propiedad
La inscripción de la compraventa y de la hipoteca en el Registro de la Propiedad está regulada por arancel oficial (Real Decreto 1427/1989), con las mismas reducciones del 25% (RDL 6/1999) y del 5% (RDL 8/2010) que aplica al arancel notarial. Para operaciones en Madrid, los importes orientativos:
- Inscripción de compraventa de 500.000€: aproximadamente 500€ - 700€
- Inscripción de hipoteca de 500.000€: aproximadamente 450€ - 650€ (la paga el banco desde la Ley 5/2019)
- Inscripción de compraventa de 800.000€: aproximadamente 700€ - 900€
El Registro de la Propiedad correspondiente se determina por la ubicación física del inmueble. En Madrid capital hay más de 50 registros distintos, lo que ocasionalmente puede tener implicaciones en plazos. La presentación habitual la hace la gestoría tras la firma.
Gestoría
La gestoría se encarga de tramitar el pago de impuestos (presentación del modelo 600 ante la Comunidad de Madrid), presentar los documentos en el Registro de la Propiedad y coordinar todo el proceso post-firma. Los honorarios para una operación estándar en Madrid se sitúan entre 350€ y 700€ (IVA incluido).
Antes de 2019 era habitual que el banco impusiera su propia gestoría, frecuentemente con honorarios superiores a los del mercado. Desde la Ley 5/2019 LCCI (artículo 14), el cliente tiene derecho a elegir libremente gestoría. En la práctica, muchos bancos siguen ofreciendo la suya por agilidad operativa, pero el cliente puede solicitar usar una externa si los honorarios le parecen excesivos.
Tasación
El banco exige una tasación oficial para determinar el valor del inmueble como garantía hipotecaria. Solo se necesita si solicitas hipoteca; en compraventas al contado no es obligatoria. El coste depende del tipo de inmueble y la sociedad tasadora homologada:
- Vivienda hasta 500.000€: 350€ - 500€
- Vivienda de 500.000€ a 1.000.000€: 500€ - 750€
- Vivienda por encima de 1.000.000€: 750€ - 1.300€
Desde la Ley 5/2019 LCCI (artículo 14), la tasación la paga el solicitante de la hipoteca, no el banco. El cliente puede aportar tasación propia hecha por una sociedad homologada y el banco está obligado a aceptarla siempre que tenga menos de 6 meses de antigüedad y cumpla los requisitos de la Orden ECO/805/2003.
La tabla completa: vivienda de 500.000€ en Madrid
| Concepto | Segunda mano | Obra nueva |
|---|---|---|
| Impuesto transmisión | 30.000€ (ITP 6%) | 53.750€ (IVA 10% + AJD 0,75%) |
| Notaría compraventa | ~1.000€ | ~1.000€ |
| Registro de la Propiedad | ~600€ | ~600€ |
| Gestoría | ~500€ | ~500€ |
| Tasación | ~500€ | ~500€ |
| TOTAL GASTOS | ~32.600€ | ~56.350€ |
| % sobre precio | 6,5% | 11,3% |
Importes orientativos sin bonificaciones autonómicas. Si la vivienda es ≤ 250.000€ y se destina a vivienda habitual, hay que aplicar las bonificaciones del 10% sobre las cuotas correspondientes. Si el comprador es familia numerosa, el tipo reducido del 4% (segunda mano) o la bonificación del 95% (AJD obra nueva) pueden reducir muy significativamente el total.
Hispanoteca y la planificación previa de gastos
En Hispanoteca trabajamos principalmente con compradores de viviendas de 400.000€ en adelante en Madrid. Para estos perfiles, los gastos de compraventa más los gastos asociados a la hipoteca pueden situarse fácilmente entre 35.000€ y 100.000€ — una cifra que conviene calcular con precisión antes de buscar vivienda, no después de enamorarse de un piso y firmar arras.
Una operación típica de Hispanoteca incluye verificación previa de cuatro elementos críticos:
- 01El valor de referencia catastral de la vivienda elegida, para evitar sorpresas en la base imponible del ITP.
- 02El cálculo correcto de los impuestos con los tipos autonómicos vigentes en Madrid (no los estatales supletorios).
- 03La aplicabilidad de bonificaciones según el perfil del comprador (familia numerosa, jóvenes en municipio despoblado, vivienda habitual ≤ 250.000€).
- 04El cálculo de los honorarios notariales y registrales aplicando las reducciones del RDL 6/1999 y RDL 8/2010 a las que el cliente tiene derecho por ley.
Este artículo se elabora con fuentes legales primarias: Real Decreto Legislativo 1/1993, Texto Refundido de la Ley del ITP y AJD; Decreto Legislativo 1/2010, de 21 de octubre, de la Comunidad de Madrid en materia de tributos cedidos por el Estado (artículos 28, 29, 30 bis, 31, 38 bis, 38 ter); Ley 5/2024, de 20 de noviembre, sobre acceso a la vivienda y municipios en riesgo de despoblación; Ley 11/2021 de medidas de prevención y lucha contra el fraude fiscal (valor de referencia catastral); Ley 37/1992 del IVA (artículos 4, 91.Uno.1.7º y 91.Dos.1.6º); Ley 5/2019 de Contratos de Crédito Inmobiliario (artículo 14, reparto de gastos); Real Decreto-ley 17/2018 (AJD hipoteca a cargo del banco); Real Decreto 1426/1989 (arancel notarial); Real Decreto 1427/1989 (arancel de registradores); Real Decreto-ley 6/1999 y Real Decreto-ley 8/2010 (reducciones arancelarias); Sentencias TSJ Madrid 1694/2025 y 1835/2025 (interpretación reducción 25%). Todas las fuentes son verificables en el BOE y el BOCM. Grupo Hispanoteca S.L. — Banco de España D684.
Este artículo tiene carácter exclusivamente informativo y no constituye asesoramiento fiscal personalizado. La aplicación de tipos impositivos, bonificaciones y reducciones depende de circunstancias específicas de cada operación y comprador. Antes de tomar decisiones con implicaciones fiscales, consulta con un asesor fiscal cualificado.
Conclusión: planificar gastos antes de buscar vivienda
Los gastos de compraventa no son negociables ni evitables — son la realidad fiscal y legal del sistema español. Pero sí son calculables y predecibles, y conviene hacerlo con los tipos autonómicos correctos y verificando las bonificaciones aplicables al perfil concreto. La única forma de no llevarse una sorpresa es calcular antes de buscar vivienda, no después de firmar arras.
Para viviendas de 400.000€ en adelante en Madrid, estos gastos son, junto con la entrada si la hipoteca no cubre el 100%, los fondos propios que necesitas aportar. Es lo que hace que el análisis previo de viabilidad financiera sea tan importante. En 48 horas analizamos tu situación completa, calculamos los gastos con los tipos correctos y verificamos las bonificaciones aplicables.
¿Sabes exactamente con qué capital cuentas?
En 48 horas analizamos tu situación completa — gastos verificados con fuentes legales primarias, hipoteca al 100% si aplica, bonificaciones autonómicas según tu perfil — y te decimos qué hipoteca puedes conseguir y qué necesitas aportar realmente.
Consultar mi caso →