Comprar una vivienda en Madrid tiene costes que van mucho más allá del precio de compra. El ITP, la notaría, el registro, la gestoría, la tasación — todo suma. Esta guía hace los cálculos por ti, con ejemplos reales por tramos de precio, diferenciando segunda mano de obra nueva, para que no haya ninguna sorpresa el día de la firma.
El resumen rápido: cuánto debes tener reservado
Para una vivienda de segunda mano en Madrid en 2026, los gastos de compraventa más hipoteca se sitúan habitualmente entre el 9% y el 11% del precio de compra. Para obra nueva, entre el 12% y el 14% (por el IVA del 10% vs el ITP del 6%).
| Precio vivienda | Gastos segunda mano | Gastos obra nueva |
|---|---|---|
| 350.000€ | 31.500 - 38.500€ | 42.000 - 49.000€ |
| 500.000€ | 45.000 - 55.000€ | 60.000 - 70.000€ |
| 700.000€ | 63.000 - 77.000€ | 84.000 - 98.000€ |
| 1.000.000€ | 90.000 - 110.000€ | 120.000 - 140.000€ |
El ITP: el gasto más grande en segunda mano
El Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) es el impuesto que grava la compraventa de viviendas de segunda mano entre particulares. En la Comunidad de Madrid, el tipo general es del 6% sobre el precio de compra escriturado (o el valor de referencia del Catastro si es superior).
Ejemplos de ITP en Madrid:
- Vivienda de 400.000€ → ITP = 400.000 × 6% = 24.000€
- Vivienda de 600.000€ → ITP = 600.000 × 6% = 36.000€
- Vivienda de 900.000€ → ITP = 900.000 × 6% = 54.000€
Desde 2022, Hacienda puede comparar el precio escriturado con el "valor de referencia" del Catastro. Si el precio de compra es inferior al valor de referencia, el ITP se calcula sobre el valor de referencia, no sobre lo que pagaste. Para viviendas de alta demanda en Madrid, este punto requiere verificación previa.
IVA y AJD para obra nueva
La obra nueva no tributa por ITP — tributa por IVA (que paga el comprador al promotor) y por AJD (que se paga en la notaría):
- IVA: 10% sobre el precio de la vivienda
- AJD: 1,5% sobre el precio de compra (en Madrid)
- Total impuestos obra nueva: 11,5% del precio
Para una obra nueva de 500.000€: IVA 50.000€ + AJD 7.500€ = 57.500€ en impuestos. Para la misma vivienda de segunda mano: ITP 30.000€. La diferencia es de 27.500€ a favor de la segunda mano en términos fiscales.
Gastos de notaría
Los honorarios notariales en España están regulados por arancel oficial — no son libremente negociables. Los factores que los determinan son: el precio de compra, si hay hipoteca y el importe de la misma, el número de páginas del documento y el número de copias.
Para una compraventa con hipoteca en Madrid, los gastos de notaría orientativos son:
| Precio vivienda + hipoteca | Gastos notaría aproximados |
|---|---|
| Compraventa 400.000€ + hipoteca 400.000€ | 1.400€ - 1.700€ |
| Compraventa 600.000€ + hipoteca 600.000€ | 1.700€ - 2.100€ |
| Compraventa 900.000€ + hipoteca 900.000€ | 2.100€ - 2.600€ |
Desde la Ley 5/2019, los gastos de notaría de la hipoteca los paga el banco. Los gastos de notaría de la compraventa los paga el comprador.
Gastos de registro de la propiedad
La inscripción de la compraventa y de la hipoteca en el Registro de la Propiedad también está sujeta a arancel. Para operaciones en Madrid, los gastos de registro orientativos:
- Inscripción de compraventa de 500.000€: aproximadamente 700-900€
- Inscripción de hipoteca de 500.000€: aproximadamente 600-800€ (la paga el banco)
Gestoría
La gestoría se encarga de tramitar el pago de impuestos, presentar los documentos en el Registro y coordinar todo el proceso post-firma. Los honorarios de gestoría para una operación estándar en Madrid se sitúan entre 300€ y 600€. Muchos bancos imponen su propia gestoría, aunque desde la Ley 5/2019 el comprador puede elegir gestora libremente.
Tasación
El banco exige una tasación oficial para determinar el valor del inmueble. El coste depende del tipo de inmueble y la empresa tasadora:
- Vivienda hasta 500.000€: 350-500€
- Vivienda de 500.000€ a 1.000.000€: 500-700€
- Vivienda por encima de 1.000.000€: 700-1.200€
Desde la Ley 5/2019, la tasación la paga el solicitante de la hipoteca, no el banco.
La tabla completa de gastos para una vivienda de 500.000€ en Madrid
| Concepto | Segunda mano | Obra nueva |
|---|---|---|
| Impuesto transmisión (ITP / IVA+AJD) | 30.000€ (6%) | 57.500€ (10%+1,5%) |
| Notaría compraventa | ~1.600€ | ~1.600€ |
| Registro de la propiedad | ~750€ | ~750€ |
| Gestoría | ~400€ | ~400€ |
| Tasación | ~500€ | ~500€ |
| TOTAL GASTOS | ~33.250€ | ~60.750€ |
| % sobre precio | 6,6% | 12,2% |
Conclusión: conoce los gastos antes de buscar vivienda
Los gastos de compraventa no son negociables ni evitables — son la realidad fiscal y legal del sistema español. La única forma de no llevarse una sorpresa es calcularlos antes de buscar vivienda, no después de enamorarte de un piso y firmar arras.
Estos gastos son, junto con la entrada, los fondos propios que necesitas aportar incluso si consigues una hipoteca al 100% que necesitas aportar incluso si consigues una hipoteca al 100% del precio. Eso es lo que hace que el análisis previo sea tan importante — incluyendo saber si puedes conseguir cuánto hay que ganar para la hipoteca que necesitas: saber exactamente con qué números estás trabajando — incluyendo si puedes acceder a la hipoteca al 100% para no tener que aportar la entrada.
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