Al construir una vivienda, uno de los costes que más sorprende —porque nadie lo menciona hasta que llega la liquidación— es el ICIO, el impuesto municipal sobre la obra. Y aquí está el matiz que casi nadie explica: no es igual en todos los municipios. Cada ayuntamiento fija su propio tipo, con un máximo legal del 4%. En una obra de medio millón de euros, la diferencia entre un municipio y otro puede ser de miles de euros. Este estudio recoge los tipos verificados en las zonas donde de verdad se autopromueve en Madrid.
Si quieres el cuadro completo de lo que cuesta autopromover —suelo, técnicos, obra, financiación e imprevistos, con el ICIO como una pieza más—, está en Cuánto cuesta de verdad autopromover en Madrid. Aquí ampliamos en detalle una sola pieza: el ICIO, municipio por municipio.
Qué es el ICIO y por qué varía tanto
El ICIO (Impuesto sobre Construcciones, Instalaciones y Obras) es un tributo municipal que grava el coste de ejecución material de una obra. Está regulado en los artículos 100 a 103 del texto refundido de la Ley de Haciendas Locales (RDLeg 2/2004), pero con una particularidad clave: es un impuesto potestativo y de tipo variable. La ley fija solo el techo —el 4%— y deja a cada ayuntamiento decidir su tipo por ordenanza fiscal, habitualmente entre el 2% y el 4%.
Eso explica por qué una misma obra tributa distinto según dónde se construya. Y hay otra particularidad que conviene conocer: el ICIO es de devengo instantáneo, lo que permite a un ayuntamiento modificar su tipo en cualquier momento del año. Por eso los datos de este estudio son una foto verificada a la fecha indicada, no una garantía permanente: siempre hay que confirmar contra la ordenanza vigente en el momento de la obra.
El ICIO en el corredor de autopromoción (verificado)
Estos son los tipos que hemos verificado contra las ordenanzas fiscales oficiales de cada municipio, con foco en el corredor noroeste y oeste —donde se concentra la autopromoción— y los grandes municipios del área metropolitana:
| Municipio | Tipo ICIO | ICIO sobre obra de 500.000€ |
|---|---|---|
| Madrid capital | 3,75% | 18.750€ |
| Pozuelo de Alarcón | 4% | 20.000€ |
| Majadahonda | 4% | 20.000€ |
| Las Rozas de Madrid | 4% | 20.000€ |
| Alcobendas (La Moraleja) | 4% | 20.000€ |
| San Sebastián de los Reyes | 4% | 20.000€ |
| Móstoles | 3,70% | 18.500€ |
| Fuenlabrada | 4% | 20.000€ |
| Alcalá de Henares | 4% | 20.000€ |
| Torrejón de Ardoz | 4% | 20.000€ |
| Coslada | 4% | 20.000€ |
Tipos verificados contra ordenanzas fiscales municipales (ejercicios 2025-2026). Madrid capital bajó su tipo del 4% al 3,75% con efectos desde el 1 de enero de 2024 (Ordenanza Fiscal 7/2023). El importe se calcula sobre una base (coste de ejecución material) de 500.000€, a título ilustrativo.
Boadilla del Monte: las fuentes municipales que hemos consultado no coinciden — la información de Hacienda del ayuntamiento indica un tipo del 3% (coherente con la política de Boadilla de figurar entre los municipios que menos gravan), mientras que otra fuente de su sede electrónica menciona el 4%. Dado que la diferencia es relevante (sobre 500.000€, 15.000€ frente a 20.000€), recomendamos confirmarlo directamente con el ayuntamiento antes de cerrar el presupuesto.
Torrelodones: pendiente de confirmar el tipo exacto de la ordenanza vigente. Lo actualizaremos en cuanto lo verifiquemos de fuente oficial.
Un detalle que reduce la factura: sobre qué se calcula
El tipo es solo la mitad de la historia. La otra mitad es la base sobre la que se aplica, y aquí hay dinero en juego. Por ley, la base del ICIO es únicamente el coste de ejecución material. Quedan expresamente excluidos:
- El IVA de la obra.
- Los honorarios de los profesionales (arquitecto, aparejador).
- El beneficio industrial del contratista.
- Las partidas de seguridad y salud.
En una vivienda unifamiliar de alto valor, donde los honorarios técnicos y el beneficio industrial pueden sumar cantidades importantes, esto marca diferencia. Si el ayuntamiento liquida el ICIO sobre un presupuesto que incluye esos conceptos, está calculando sobre una base inflada — y es reclamable. Es uno de los puntos donde conviene revisar la liquidación provisional en lugar de aceptarla sin más.
El ICIO no viene solo: la tasa de licencia
Junto al ICIO, el ayuntamiento cobra la tasa por prestación de servicios urbanísticos (la tasa de licencia de obra). Es un concepto distinto del ICIO —el ICIO es un impuesto; la tasa retribuye la tramitación— y también la fija cada municipio por ordenanza, con estructuras muy variadas: unas la calculan como porcentaje del presupuesto, otras por módulos según superficie. No hemos incluido una tabla comparativa de tasas porque su heterogeneidad haría la comparación poco fiable; lo correcto es consultarla en el municipio concreto junto con el ICIO.
Las bonificaciones que muchos no piden
La ley permite a los ayuntamientos establecer bonificaciones potestativas sobre la cuota del ICIO (art. 103.2 TRLRHL): por obras de especial interés municipal, por viviendas de protección, por instalaciones de aprovechamiento de energía solar, por accesibilidad, entre otras. No todos los municipios las aplican, y las que existen suelen ser rogadas — hay que solicitarlas expresamente, casi siempre antes del inicio de la obra. Muchos autopromotores pierden bonificaciones a las que tenían derecho simplemente por no pedirlas a tiempo. Revisar la ordenanza del municipio en busca de bonificaciones aplicables es parte del trabajo de planificar bien la operación.
Cómo usamos esto en Hispanoteca
Conocer el ICIO y las tasas del municipio concreto forma parte de dimensionar correctamente el presupuesto de una autopromoción — y por tanto, cuánta financiación necesitas. No es un dato accesorio: en las zonas donde trabajamos, las cargas municipales son una partida de decenas de miles de euros. Cuando estructuramos una operación de autopromoción, integramos esta previsión desde el principio, para que el préstamo cubra el coste real y no te encuentres con una liquidación municipal que no habías presupuestado.
Analizamos tu autopromoción sin coste, con la previsión fiscal y municipal del municipio concreto integrada en el presupuesto. Para que sepas exactamente cuánto necesitas antes de comprometerte.
Consultar mi casoTipos de ICIO verificados contra las ordenanzas fiscales municipales publicadas por cada ayuntamiento (ejercicios 2025-2026) y el compendio de ordenanzas fiscales de municipios de la Comunidad de Madrid. Marco legal: Real Decreto Legislativo 2/2004, texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales, arts. 100-103 (ICIO; tipo máximo 4%; base = coste de ejecución material). Advertencia: el ICIO es un impuesto de devengo instantáneo y cada ayuntamiento puede modificar su tipo por ordenanza en cualquier momento; los datos de este estudio son una verificación a fecha de julio de 2026 y deben confirmarse contra la ordenanza vigente del municipio antes de realizar cualquier cálculo o presupuesto. Este estudio tiene carácter informativo y no constituye asesoramiento fiscal ni oferta vinculante. Grupo Hispanoteca S.L. — intermediario de crédito inmobiliario, Banco de España D684.