Es una de las situaciones más frecuentes de cualquier herencia: varios hermanos heredáis un piso que no se puede partir, y uno de vosotros —quizá tú— quiere quedárselo y pagar a los demás su parte. Sobre el papel suena sencillo. En la práctica hay un proceso, una fiscalidad que puede salir muy barata o muy cara según cómo se haga, y una pieza que casi nadie resuelve bien: de dónde sale el dinero para compensar a tus hermanos. Esta es la guía completa, paso a paso, desde el lado del que se queda la vivienda.
Aquí explicamos el proceso práctico: cómo se hace, en qué orden, qué vigilar y cómo financiarlo. Si lo que buscas es el detalle técnico de la fiscalidad (base imponible, cálculo del AJD, doctrina del Supremo), lo tienes en Extinción de condominio: AJD o ITP y cuánto pagas realmente. Este artículo es para el hermano que vive la situación y quiere saber qué hacer.
El punto de partida: qué tenéis y qué quieres hacer
Cuando se hereda una vivienda entre varios hermanos, todos pasáis a ser copropietarios de ella en la proporción que marque la herencia —lo habitual, a partes iguales—. Eso es un proindiviso: una cosa que es de todos a la vez, sin que ninguno tenga una parte física concreta. Y una vivienda no se puede cortar en trozos.
Si uno de los hermanos quiere quedársela entera, la fórmula es la extinción de condominio: ese hermano se adjudica el 100% de la vivienda y, a cambio, compensa en dinero a los demás por el valor de sus partes. Deja de haber copropiedad; la vivienda pasa a ser de uno solo.
La ley respalda que nadie tenga que quedarse atrapado en una copropiedad que no quiere: el artículo 400 del Código Civil establece que ningún copropietario está obligado a permanecer en la comunidad, y que cualquiera puede pedir en cualquier momento que se divida la cosa común. Es el fundamento de que un hermano pueda impulsar la salida —quedándose él la vivienda, o forzando su reparto— aunque otro se resista.
La idea clave: no estás "comprando" el piso a tus hermanos como quien compra a un desconocido. Estás concretando en ti un derecho que ya tenías (tu cuota de la herencia) y compensando a los demás por los suyos. Esa diferencia no es semántica: es lo que hace que pagues mucho menos de impuestos.
El proceso, paso a paso
El orden importa, porque hay cosas que tienen que estar hechas antes que otras. Esta es la secuencia habitual:
- Aceptar y adjudicar la herencia primero. Antes de que un hermano pueda quedarse el piso, la herencia tiene que estar aceptada y los bienes adjudicados a los herederos. No se puede extinguir un condominio que todavía no existe formalmente. Este paso incluye liquidar el Impuesto de Sucesiones correspondiente a la herencia.
- Valorar la vivienda. Hay que fijar cuánto vale el piso hoy, porque de ahí sale lo que cobra cada hermano. Lo prudente es una tasación o, al menos, un valor de referencia defendible ante Hacienda (el valor de referencia de Catastro es la base mínima que la Administración tomará).
- Acordar la compensación. Cada hermano que sale cobra el valor de su parte. Si el piso vale 300.000€ y sois tres a partes iguales, tú te lo quedas entero y pagas 100.000€ a cada uno de los otros dos.
- Conseguir el dinero. Aquí está el nudo real de la operación, y le dedicamos su propia sección más abajo. Casi nadie tiene 200.000€ en metálico esperando.
- Firmar la escritura de extinción de condominio ante notario, con la adjudicación a tu favor y la compensación a tus hermanos.
- Liquidar el AJD y pagar los gastos (notaría, registro).
- Inscribir en el Registro la vivienda a tu nombre.
Los impuestos: por qué pagas AJD y no ITP
Esta es la gran ventaja de hacerlo bien. Si compraras la mitad de un piso a un desconocido, pagarías ITP —el 6% en Madrid—. Pero la extinción de condominio entre herederos no se considera una compraventa: tributa por AJD, el 0,75% en Madrid. Sobre la parte que adquieres, no sobre el total.
La diferencia es enorme. El Tribunal Supremo consolidó en sentencias de 2024 que la disolución del condominio hereditario tributa por AJD, porque lo que haces es concretar en ti un derecho que ya tenías (tu cuota hereditaria), no recibir una transmisión nueva. La ley lo ampara expresamente: el artículo 1.062 del Código Civil —que, no por casualidad, está entre las normas de partición de la herencia— permite adjudicar una cosa indivisible a uno compensando a los demás en dinero.
Aquí está la trampa que puede convertir una operación barata en cara, y que casi nadie te explica. Para que tributes por AJD, el condominio tiene que extinguirse de verdad: la vivienda acaba en manos de uno solo. Si sois tres hermanos y lo que hacéis es que uno compre la parte de otro, quedándoos dos en proindiviso, eso no es extinguir el condominio — es una transmisión de cuota entre comuneros, y el Tribunal Supremo (sentencia de 19 de diciembre de 2022) ha confirmado que tributa por ITP, no por AJD. Si vais a reorganizar la propiedad, aseguraos de que la operación deja la vivienda en manos de una sola persona, o perderéis la ventaja fiscal.
Un apunte más, por si en la herencia hay varios inmuebles: si los mismos hermanos compartís varias propiedades con las mismas cuotas, Hacienda las trata como una única comunidad o "patrimonio colectivo" (STS 719/2024, de 26 de abril), lo que permite repartirlas compensándoos con unos inmuebles a cambio de otros sin que eso dispare el ITP. Es un terreno donde la planificación ahorra mucho, y conviene asesorarse.
La pieza que nadie resuelve: de dónde sale el dinero
Puedes tener clarísimo que quieres quedarte el piso y estar de acuerdo con tus hermanos en el precio. Pero queda la pregunta incómoda: ¿con qué pagas las partes de los demás? Pocos herederos tienen cien o doscientos mil euros en la cuenta esperando. Y aquí es donde la mayoría de gestorías y notarías te dejan solo, porque ellas no financian.
La solución habitual es constituir una hipoteca sobre la propia vivienda que te vas a adjudicar: el banco te presta el dinero con la garantía del piso, y con ese dinero compensas a tus hermanos. En una sola operación te quedas como único propietario y pagas a los demás.
La clave es que el banco entienda que esto es una extinción de condominio, no una compraventa, y que valore tu solvencia para asumir la hipoteca tú solo. No todos los bancos lo plantean bien, y uno que lo trate como una compra normal puede complicarte la operación o encarecerla.
Hay matices que marcan la diferencia y que conviene tener resueltos antes de ir al banco:
- Si el piso heredado ya tenía una hipoteca, hay que ver qué parte queda viva y cómo se integra en la nueva operación.
- Tu solvencia como único titular: el banco va a mirar si tus ingresos sostienen la cuota tú solo, igual que en cualquier hipoteca.
- El importe a financiar no es el valor total del piso, sino lo que tienes que pagar a tus hermanos (sus partes), lo que suele hacer la operación más accesible de lo que parece.
¿Quieres quedarte el piso de la herencia?
Coordinamos la financiación para que puedas compensar a tus hermanos y quedarte como único propietario, con la operación bien estructurada fiscalmente. Análisis previo sin coste. Somos intermediario de crédito inmobiliario registrado en el Banco de España (D684).
Consultar mi caso →Errores que conviene evitar
- Quedarse dos en proindiviso pensando que es más barato. Como vimos, eso dispara el ITP. Si el objetivo es que uno se quede la vivienda, que la operación lo refleje.
- Compensar con otros bienes en vez de en dinero sin asesorarse. La compensación en metálico es la vía limpia; compensar con otros bienes puede recalificarse como permuta y tributar distinto.
- No contar con el IRPF del hermano que sale. Igual que en los divorcios, el hermano que cobra por su parte puede tener una ganancia patrimonial en IRPF si el piso se ha revalorizado desde que se heredó (el Tribunal Supremo lo confirmó en sentencia de 5 de diciembre de 2023). Hay excepciones que conviene valorar: esa ganancia puede quedar exenta si quien cobra tiene más de 65 años, o si reinvierte lo recibido en su vivienda habitual dentro de los plazos legales. Conviene tenerlo en cuenta al negociar.
- Ir al banco sin preparar la operación. Un banco que no entiende la extinción de condominio puede tratarla como compraventa y encarecerla. Llegar con la operación bien planteada cambia el resultado.
Cómo lo hacemos en Hispanoteca
Quedarte el piso de la herencia tiene dos mitades: la jurídico-fiscal (la escritura de extinción, el AJD, evitar los errores que disparan el ITP) y la financiera (conseguir el dinero para compensar a tus hermanos y quedarte como único titular). La primera la resuelve una buena notaría o gestoría; la segunda, que suele ser el verdadero cuello de botella, es la nuestra. Estructuramos la financiación para que la operación salga, la presentamos al banco adecuado de la forma correcta, y coordinamos con la parte fiscal para que todo encaje. Si estás en esta situación, el análisis previo de tu caso es sin coste.
Este artículo se elabora con fuentes normativas primarias: Código Civil, artículos 400 (ningún copropietario está obligado a permanecer en la comunidad), 406 y 1.062 (adjudicación de cosa indivisible con compensación en metálico, dentro de las normas de partición de la herencia); Real Decreto Legislativo 1/1993, de 24 de septiembre, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley del ITP y AJD (artículos 7.2.B sobre excesos de adjudicación y 45); Decreto Legislativo 1/2010, de 21 de octubre, de la Comunidad de Madrid (tipos de ITP del 6% y AJD del 0,75%); y la doctrina del Tribunal Supremo, Sala de lo Contencioso-Administrativo, sobre la tributación de la disolución del condominio hereditario por Actos Jurídicos Documentados y no por Transmisiones Patrimoniales Onerosas —establecida en la Sentencia nº 1502/2019, de 30 de octubre, y en la Sentencia nº 1484/2018, de 9 de octubre (base imponible del AJD sobre la parte adquirida), y consolidada en 2024—, junto con la Sentencia nº 719/2024, de 26 de abril (comunidad única sobre una pluralidad de bienes o patrimonio colectivo), la Sentencia nº 1680/2022, de 19 de diciembre (extinción parcial subjetiva sujeta a ITP) y la Sentencia de 5 de diciembre de 2023 (ganancia patrimonial en IRPF derivada del exceso). Este contenido tiene carácter informativo y no constituye asesoramiento fiscal ni jurídico; cada caso debe analizarse de forma individualizada. Grupo Hispanoteca S.L. — intermediario de crédito inmobiliario registrado en el Banco de España con el número D684.