Cuando alguien decide quedarse la vivienda tras un divorcio o una herencia, la primera pregunta suele ser la misma: "¿y esto cuánto me va a costar?". La respuesta corta es buena noticia —mucho menos que una compraventa—, pero la respuesta completa tiene varias partidas que conviene conocer antes de dar el paso, porque sumadas no son despreciables. Este es el desglose real de todos los gastos de una extinción de condominio en Madrid, con ejemplos y quién paga cada cosa.
La extinción de condominio tributa por AJD (0,75% en Madrid), no por ITP (6%). Solo esa diferencia ya convierte la operación en mucho más barata que comprar la parte de la otra persona como si fuera una compraventa. El detalle de por qué y con qué base se calcula está en AJD o ITP en la extinción de condominio. Aquí nos centramos en el presupuesto completo, partida a partida.
Un matiz importante: esto aplica cuando os quedáis la vivienda en una extinción de condominio —herencia, pareja de hecho o divorcio en separación de bienes—. Si os divorciáis estando casados en gananciales, la adjudicación de la vivienda no es una extinción de condominio, sino una disolución de la sociedad de gananciales, que está exenta de ITP y AJD (art. 45.I.B.3): en ese caso esta partida de impuestos no se paga. Lo detallamos en qué impuestos pagas al quedarte la casa en el divorcio.
Las partidas: de qué se compone el coste
El coste de quedarte la casa no es un solo número, sino la suma de varios conceptos. Estos son todos, ordenados de mayor a menor peso habitual:
- AJD (el impuesto). El 0,75% en Madrid, aplicado sobre el valor de la parte que adquieres (no sobre el valor total de la vivienda). Es, de largo, la partida principal.
- Notaría. La escritura de extinción ante notario. El arancel está regulado por ley (RD 1426/1989), así que es el mismo en toda España, con un descuento máximo del 10% que puede aplicar el notario. En la práctica, para viviendas de valor medio en Madrid, suele moverse entre 400 y 900 euros según el valor y el número de folios.
- Registro de la Propiedad. Inscribir la nueva titularidad a tu nombre. También con arancel regulado (RD 1427/1989). Entre 200 y 700 euros según el valor.
- Gestoría (opcional). Si encargas que alguien tramite el impuesto y la inscripción en el registro por ti. Entre 300 y 550 euros. No es obligatoria, pero suele compensar.
- Tasación (solo si hay hipoteca nueva). Si para pagar a la otra parte necesitas constituir una hipoteca, el banco exigirá una tasación oficial de la vivienda. Entre 250 y 600 euros. La paga el cliente.
El dato que más confunde: el AJD se calcula sobre la parte que adquieres, no sobre el valor total del piso. Si la vivienda vale 300.000€ y compras el 50% a la otra parte, el AJD se aplica sobre 150.000€, no sobre 300.000€. Es lo que fijó el Tribunal Supremo y lo que hace la operación tan eficiente.
Un ejemplo completo: vivienda de 300.000€ al 50%
Veámoslo con números reales. Una pareja (o dos hermanos) con una vivienda de 300.000€ al 50%. Uno se la queda entera y compensa al otro por su mitad (150.000€). Este es el presupuesto de la operación para quien se queda la casa:
| Concepto | Cálculo | Importe |
|---|---|---|
| AJD (0,75% s/ parte adquirida) | 150.000€ × 0,75% | 1.125€ |
| Notaría | arancel + folios | ~600€ |
| Registro | arancel | ~350€ |
| Gestoría | opcional | ~400€ |
| Tasación | si hay hipoteca | ~350€ |
| Total gastos de la operación | ~2.825€ |
Importes orientativos para Madrid en 2026. No incluye la compensación a la otra parte (los 150.000€), que es el precio de su mitad, ni los gastos de la nueva hipoteca si se constituye (ver más abajo). Notaría y registro varían según el valor escriturado y el número de folios.
Compáralo con lo que costaría hacerlo mal, como una compraventa de esa mitad: solo el ITP (6% sobre 150.000€) serían 9.000€, frente a los 1.125€ de AJD. La diferencia —casi 8.000€ en impuestos— es exactamente lo que te ahorras por estructurarlo como extinción de condominio en lugar de como compra.
El gasto que casi nadie presupuesta: la nueva hipoteca
Hay una partida que la mayoría de desgloses olvidan, y es precisamente la más importante en la práctica: cómo pagas la compensación a la otra parte. Porque esos 150.000€ del ejemplo tienen que salir de algún sitio, y casi nadie los tiene en metálico.
Lo habitual es constituir una hipoteca sobre la vivienda que te adjudicas. Y aquí hay una buena noticia desde la Ley 5/2019 de crédito inmobiliario: los gastos de esa nueva hipoteca —notaría del préstamo, registro, gestoría y el AJD del préstamo— los asume en su mayoría el banco. El cliente solo paga la tasación. Eso reduce bastante el coste de añadir la financiación a la operación.
No confundas los dos AJD: el de la extinción de condominio lo pagas tú (0,75% sobre la parte adquirida); el de la nueva hipoteca lo paga el banco desde 2019. Son dos impuestos distintos sobre dos actos distintos.
Cómo estructurar esa hipoteca —novación, subrogación o préstamo nuevo— es una decisión que cambia el coste y las condiciones, y la desarrollamos en por qué tu banco puede poner pegas y cómo resolverlo. Lo importante aquí: al presupuestar quedarte la casa, cuenta no solo los gastos de la escritura, sino también la financiación de la compensación.
Quién paga cada cosa
Por regla general, quien se queda la vivienda asume los gastos: el AJD, la notaría, el registro y la gestoría. Es lo lógico, porque es quien se beneficia de la adjudicación. Pero no es una regla rígida: las partes pueden pactar un reparto distinto, siempre que quede reflejado en la escritura.
La tasación, cuando la hay, suele repartirse o asumirla quien necesita la hipoteca. Y conviene recordar el IRPF de la otra parte: quien cobra por su mitad puede tener una ganancia patrimonial si la vivienda se ha revalorizado, algo que no es un gasto tuyo pero sí conviene tener sobre la mesa al negociar. Lo explicamos en el artículo de impuestos al quedarte la casa en el divorcio.
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Analizamos tu caso concreto sin coste: el presupuesto completo de la operación y, sobre todo, cómo financiar la compensación a la otra parte para que puedas quedarte la vivienda. Somos intermediario de crédito inmobiliario registrado en el Banco de España (D684).
Consultar mi caso →Este artículo se elabora con fuentes normativas primarias: Real Decreto 1426/1989, de 17 de noviembre, por el que se aprueba el Arancel de los Notarios; Real Decreto 1427/1989, de 17 de noviembre, por el que se aprueba el Arancel de los Registradores de la Propiedad; Decreto Legislativo 1/2010, de 21 de octubre, del Consejo de Gobierno de la Comunidad de Madrid, por el que se aprueba el Texto Refundido de las disposiciones legales en materia de tributos cedidos (tipos de AJD del 0,75% e ITP del 6%); Sentencia del Tribunal Supremo nº 1484/2018, de 9 de octubre, Sala de lo Contencioso-Administrativo (base imponible del AJD sobre la parte adquirida); y Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, artículo 14 (distribución de gastos del préstamo). Los importes de notaría, registro, gestoría y tasación son rangos de mercado de 2026 para la Comunidad de Madrid, orientativos y variables según el valor escriturado y el operador. Este contenido tiene carácter informativo y no constituye asesoramiento fiscal ni oferta vinculante; cada caso debe analizarse de forma individualizada. Grupo Hispanoteca S.L. — intermediario de crédito inmobiliario registrado en el Banco de España con el número D684.