Mi Primera Vivienda con NIE: el aval de Madrid llega al 100%, hasta 425.000€ y hasta los 50 años.

Camila tiene 38 años y Mateo 36. Llegaron de Caracas en 2018, los dos tienen residencia de larga duración y entre los dos ingresan 82.000€ brutos. Han encontrado un piso de 390.000€ en Carabanchel. Para el aval del Estado llegan tarde por edad y se pasan de precio. En su banco les pidieron 78.000€ de entrada «y, si puede ser, el DNI». Lo que nadie les dijo es que la Comunidad de Madrid cambió su propio aval en agosto de 2026: ahora llega hasta los 50 años, hasta 425.000€, no tiene límite de ingresos y no exige nacionalidad. Exige dos años de residencia legal en la región. Ellos llevan ocho.

Qué cambió en agosto de 2026

El programa existe desde 2022, pero era estrecho: hasta 35 años y hasta el 95%. La nueva orden lo rehace. Según su preámbulo, el límite de edad pasa de 35 a 50 años con tres tramos de financiación, entran sin límite de edad las familias numerosas, las monoparentales y las que tienen hijos menores, y la financiación llega al 100%. El artículo 1 lo fija así:

La edad se mide en la fecha de la solicitud, y cuando compran varias personas todas tienen que cumplir los requisitos. No hay máximo de compradores. La base es siempre el menor de dos valores, el precio de compraventa o la tasación: si la tasación sale por debajo del precio, los porcentajes se aplican a la tasación y la diferencia la pones tú.

El requisito que decide: dos años de residencia legal en Madrid

El artículo 3.c de la orden exige «residencia legal en la Comunidad de Madrid, continuada e ininterrumpida, durante los dos años inmediatamente anteriores» a la solicitud de financiación. Y el artículo 5 dice cómo se acredita: documento de identidad «o tarjeta de extranjero», certificado o volante de empadronamiento con antigüedad y, para las personas extranjeras, certificado de residencia legal expedido por la Dirección General de la Policía. La orden no solo admite al comprador sin DNI: le dedica un documento propio.

Hay dos condiciones dentro de esa frase, y conviene separarlas.

Que la residencia sea legal

Residente es quien tiene una autorización para residir (art. 30 bis de la Ley Orgánica 4/2000). Cumplen quienes tienen residencia temporal con tarjeta de identidad de extranjero, residencia de larga duración, certificado de registro de ciudadano de la Unión o tarjeta de familiar de ciudadano de la Unión, y los refugiados reconocidos. No cumplen todavía, aunque lleven años aquí, los estudiantes con autorización de estancia, los solicitantes de asilo con tarjeta roja y quienes obtuvieron su primera autorización en la regularización extraordinaria de 2026: su residencia legal empezó en 2026 y cumplirán los dos años en 2028. La buena noticia para ellos es que este programa, a diferencia del aval del Estado, no tiene fecha de cierre.

Que haya sido en la Comunidad de Madrid

Esta es la diferencia con el aval ICO, que pide dos años en España. Si te mudaste a Madrid desde Valencia hace catorce meses, llevas diez años de residencia legal y aun así no entras en Mi Primera Vivienda; sí puedes entrar en el ICO si cumples lo demás. La antigüedad en la región se prueba con el empadronamiento, así que revisa tu padrón histórico antes de nada: un cambio de municipio dentro de Madrid no rompe la cuenta, una baja y un alta meses después sí puede generar preguntas.

Los demás requisitos, uno por uno

• Primera vivienda en propiedad. No puedes ser titular del pleno dominio ni de un derecho real de uso o disfrute sobre otra vivienda en todo el territorio nacional (art. 3.b). Dos excepciones: una cuota de hasta el 50% recibida por herencia, legado o donación, y la separación o el divorcio cuando no se te ha adjudicado el uso de la vivienda familiar. La orden dice «territorio nacional»: una vivienda en tu país de origen no te excluye por este artículo, aunque el banco la verá al estudiar tu patrimonio.
• Precio de hasta 425.000€, sin gastos ni tributos (art. 4.b), en cualquier municipio de la Comunidad.
• Residencia habitual y permanente durante al menos cinco años (arts. 4.a y 6.a). Si vendes antes, el precio máximo de venta es el de compra actualizado con el IPC: no puedes quedarte con la revalorización.
• Solvencia. La orden no fija umbrales de renta ni de patrimonio. Quien decide es la entidad, con su política de riesgos (art. 14.b). Para quien gana más de 63.000€, que es el tope del aval ICO en Madrid, esta es la puerta.
• Documentación (art. 5): documento de identidad o tarjeta de extranjero, empadronamiento con antigüedad, certificado de residencia legal, certificado catastral negativo y nota simple del Registro, contrato de arras o preacuerdo de compraventa y declaración responsable de destinar la vivienda a residencia habitual cinco años.

Dos casos con números

Mi Primera Vivienda o aval ICO: cuál te corresponde

No se pueden usar los dos en la misma hipoteca: el convenio del ICO prohíbe a la entidad contar con «otra garantía o aval público para la adquisición de la vivienda financiada». La regla práctica es sencilla. Menos de 36 años, ingresos por debajo de 63.000€ y vivienda de hasta 325.000€: el ICO te da 68 entidades donde elegir, y lo explicamos en el artículo sobre el aval ICO con NIE. Si te sales de cualquiera de esos tres límites, o llevas dos años en Madrid y prefieres un compromiso de cinco años en lugar de diez, Mi Primera Vivienda.

La letra pequeña que conviene conocer

1. 01La Comunidad garantiza el tramo que excede del 80%, no el préstamo. El convenio tipo (cláusula 3.2) dice que garantiza «el total del impagado en la parte que exceda del 80%», y que esa garantía está limitada al saldo depositado en una cuenta de garantías de cada entidad. Para ti no cambia nada: respondes de toda tu hipoteca, como cualquier deudor.
2. 02Los fondos son anuales y se reparten entre entidades. El crédito se fija cada año por orden y se distribuye antes del 30 de noviembre (arts. 8 y 10). Una entidad puede agotar su cupo antes que otra. Es una de las razones por las que la misma operación sale en un banco y no en el de al lado.
3. 03La entidad no está obligada a concederlo. Aplica su política de riesgos, y ahí aparece la residencia temporal: hay bancos que la tratan como la de un nacional y otros que piden larga duración. El convenio sí les impone plazos: decisión en cinco días hábiles y oferta válida treinta días naturales.
4. 04Si vendes antes de cinco años, vendes al precio de compra más IPC. Y si incumples los requisitos respondes de daños, perjuicios y gastos, que no pueden ser inferiores al beneficio obtenido (art. 7). Si tu trabajo puede llevarte fuera de Madrid en dos años, piénsalo.
5. 05Los gastos no entran. ITP del 6% en segunda mano (art. 28 del Decreto Legislativo 1/2010), con bonificación del 10% de la cuota si la vivienda no supera 250.000€ (art. 30 bis) y tipo del 4% para familias numerosas (art. 29), o IVA del 10% más AJD en obra nueva; más notaría, registro y gestoría. En conjunto, en torno al 6,5% del precio en segunda mano. Si parte de ese dinero viene de fuera de España, prepara los justificantes de las transferencias.

Preguntas frecuentes sobre Mi Primera Vivienda

¿Puedo pedir el aval Mi Primera Vivienda con NIE, sin DNI?

Sí. La Orden de 27 de julio de 2026 exige residencia legal en la Comunidad de Madrid, continuada e ininterrumpida, durante los dos años anteriores a la solicitud. No exige nacionalidad española. El artículo 5 admite la tarjeta de extranjero como documento de identidad y pide a las personas extranjeras un certificado de residencia legal expedido por la Dirección General de la Policía.

Tengo 47 años. ¿Cuánto me financian?

Hasta el 90% del menor entre precio y tasación, porque estás en el tramo de hasta 50 años. Si tienes hijos menores a cargo, o sois familia numerosa o monoparental, el límite de edad no se aplica y la financiación puede llegar al 100%. El plazo del préstamo lo fija cada entidad y suele ajustarse para que la hipoteca termine antes de los 75 años.

¿Hay límite de ingresos?

No. La orden no fija umbrales de renta ni de patrimonio; exige solvencia, que valora la entidad con sus criterios. Es la principal diferencia con el aval ICO, que en Madrid no admite ingresos superiores a 63.000€ brutos por comprador.

Llevo diez años en España pero solo uno en Madrid. ¿Me vale?

Para Mi Primera Vivienda, no: los dos años tienen que ser de residencia en la Comunidad de Madrid y se acreditan con el empadronamiento. Para el aval ICO sí, porque exige dos años de residencia legal en España, siempre que cumplas sus límites de edad, ingresos y precio.

Compramos dos y solo uno cumple los requisitos. ¿Podemos?

No con el aval. La orden exige que todas las personas adquirentes cumplan los requisitos. Las alternativas son que compre solo quien los cumple, si sus ingresos bastan, o estudiar el aval ICO, o una hipoteca sin aval. El tramo de financiación también se decide por el comprador de más edad.

¿Puedo vender o alquilar la vivienda antes de cinco años?

La vivienda debe ser tu residencia habitual y permanente durante al menos cinco años. Si la vendes antes, el precio máximo de venta es el de adquisición actualizado con el IPC. Destinarla a alquiler incumple la obligación de residencia y te hace responder de los daños y gastos causados.

¿Cuánto cuesta el aval y qué gastos pago?

La orden no establece ningún coste del aval para el comprador, y la tasación corre a cargo de la entidad según el convenio tipo. Pagas los gastos de cualquier compraventa: impuestos, notaría, registro y gestoría, en torno al 6,5% del precio en segunda mano en la Comunidad de Madrid. Esos gastos no se financian con el aval.

¿Puedo combinarlo con el aval ICO o con otras ayudas?

Con el aval ICO, no: su convenio prohíbe otra garantía pública sobre la misma vivienda. Con otras ayudas a la compra sí, siempre que en conjunto no superen el 100% del precio de adquisición (artículo 2 de la orden).

¿Qué bancos lo ofrecen?

Doce entidades firmaron el convenio el 30 de octubre de 2026: Abanca, Banco Sabadell, Banco Santander, Bankinter, CaixaBank, Cajamar, Eurocaja Rural, Ibercaja, ING, Kutxabank, Unicaja y UCI. Cada una aplica su política de riesgos y dispone de su propio cupo de fondos, de modo que la respuesta puede variar de una a otra para la misma operación.

Conclusión

Mi Primera Vivienda es hoy el aval más amplio que hay en Madrid: hasta 50 años, hasta 425.000€, sin límite de ingresos y sin fecha de cierre. Y no distingue entre DNI y NIE. Distingue entre quien lleva dos años residiendo legalmente en la región y quien no. Lo que no hace el programa es elegir por ti la entidad, y de las doce adheridas no todas leen igual una residencia temporal ni tienen el mismo cupo disponible. En Hispanoteca, como intermediarios de crédito inmobiliario registrados en el Banco de España (D684), eso es lo que resolvemos: a cuál de las doce ir, con qué planteamiento, y si te conviene más este aval o el del Estado.