Aval ICO con NIE: la hipoteca al 100% no exige DNI. Exige dos años de residencia legal.

«Cuando tengas el DNI, hablamos.» Daniela lo oyó en la sucursal donde cobra la nómina desde hace cuatro años. Tiene 31 años, es auxiliar de enfermería, llegó de Bogotá en 2022 con contrato y ha renovado su tarjeta de residencia sin un solo día de interrupción. Su pareja, Andrés, lleva seis años en Madrid y tiene residencia de larga duración. Pagan de alquiler lo que les costaría la hipoteca. Y el aval público que les habría permitido comprar sin entrada no pide DNI: el modelo oficial de documentación del aval ICO dice, literalmente, «DNI, NIE o pasaporte». Lo que pide son dos años de residencia legal continuada. Daniela los tiene de sobra.

Lo que dice la norma, no la sucursal

La Línea de avales para la adquisición de primera vivienda de jóvenes y familias con menores a cargo se regula en el convenio entre el Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana y el ICO publicado en el BOE el 8 de mayo de 2024 (BOE-A-2024-9128), modificado por la adenda publicada el 2 de julio de 2026 (BOE-A-2026-14404). El requisito personal está en la estipulación segunda, letra e): los prestatarios han de ser «personas físicas mayores de edad con residencia legal en España», acreditada «de manera continua e ininterrumpida durante los dos años anteriores a la solicitud del préstamo». Si compran dos personas, las dos tienen que cumplirlo.

Ni una palabra sobre nacionalidad. Y el anexo I del convenio, que es la lista de documentos que el banco debe recoger, acredita la residencia con «DNI, NIE o pasaporte y padrón municipal de convivencia o certificado equivalente». Es decir: el propio modelo oficial contempla al comprador que no tiene DNI. Cuando una oficina te dice que esperes a la nacionalidad, no está aplicando la norma; está aplicando su comodidad.

Residencia legal durante dos años: quién la cumple y quién no

Aquí está la clave, y también la confusión. Tener NIE no es ser residente legal: el NIE es un número que se asigna a cualquier extranjero con intereses en España, también a quien vive fuera. Lo que exige el aval es residencia legal, y eso lo define la Ley de Extranjería: «son residentes los extranjeros que se encuentren en España y sean titulares de una autorización para residir» (art. 30 bis.1 de la Ley Orgánica 4/2000). La residencia puede ser temporal, de más de 90 días y menos de cinco años (art. 31.1), o de larga duración, a partir de cinco años continuados (art. 32).

Cumplen el requisito

• Residencia temporal con tarjeta de identidad de extranjero (TIE), por trabajo, por reagrupación o por cualquier arraigo, siempre que hayan pasado dos años desde la primera autorización y las renovaciones no hayan dejado huecos. Con el Reglamento vigente (Real Decreto 1155/2024) la autorización inicial dura un año y las renovaciones cuatro, así que lo habitual es cumplir los dos años en la primera renovación. Si la tarjeta está en renovación, la solicitud en plazo mantiene la autorización en vigor hasta que se resuelva.
• Residencia de larga duración: cinco años o más de residencia continuada. Es el caso de Andrés y de la mayoría de quienes han pedido la nacionalidad y la están esperando.
• Ciudadanos de la Unión Europea con certificado de registro de ciudadano de la Unión (Real Decreto 240/2007, art. 7). No tienen TIE y no tendrán DNI nunca salvo que se nacionalicen: el certificado de registro, con su fecha, acredita la residencia. Rumanía es la segunda nacionalidad extranjera de la Comunidad de Madrid, con 132.042 personas, y es exactamente este caso.
• Familiares de ciudadano de la Unión con tarjeta de residencia de familiar de ciudadano de la Unión.
• Refugiados y beneficiarios de protección subsidiaria ya reconocidos, que tienen autorización de residencia.

No lo cumplen todavía, aunque lleven tiempo en España

• Estudiantes con autorización de estancia por estudios. La ley distingue estancia (art. 30 y 33) de residencia (art. 30 bis). Los años con tarjeta de estudiante son estancia, no residencia: en general el reloj de los dos años empieza cuando se obtiene una autorización de residencia, por ejemplo al pasar de estudios a trabajo.
• Solicitantes de asilo con la «tarjeta roja». Es un documento que acredita la condición de solicitante y autoriza a permanecer y, pasados seis meses, a trabajar; no es una autorización de residencia. Si la protección se concede, la residencia se cuenta desde entonces.
• Personas regularizadas en 2026. El Real Decreto de regularización extraordinaria (BOE-A-2026-8284) concedió autorizaciones de residencia de un año a quienes lo pidieron entre el 16 de abril y el 30 de junio de 2026; se presentaron 1.174.978 solicitudes. Quien obtuvo la autorización en 2026 cumplirá dos años de residencia legal en 2028, cuando la línea, salvo nueva prórroga, habrá cerrado el 31 de diciembre de 2027. Los años anteriores en situación irregular no cuentan: la norma habla de residencia legal.
• Quien ha tenido una interrupción entre autorizaciones. «Continua e ininterrumpida» significa que un periodo sin autorización en los últimos dos años reinicia la cuenta. Los viajes al país de origen no son interrupción mientras la autorización siga en vigor.

Los demás requisitos, con los números de Madrid

Desde el 19 de junio de 2026 los límites de ingresos dependen de la provincia donde se compra. Madrid está en el grupo más alto, 7,5 veces el IPREM, junto a Barcelona, Baleares, Málaga, Gipuzkoa, Bizkaia, Girona y Santa Cruz de Tenerife. Con el IPREM de 2026 en 8.400€ anuales (600€ al mes en cómputo de catorce pagas, congelado desde 2023 por la prórroga presupuestaria), el resultado es este:

Dos observaciones que casi nadie hace. Primera: los ingresos se acreditan con la última declaración de la renta presentada o con un certificado negativo de la Agencia Tributaria, y se computan los rendimientos brutos del trabajo y los netos de actividades económicas. Si llegaste hace poco más de dos años, tu primera declaración puede recoger un año incompleto; conviene saberlo antes de que lo descubra el banco. Segunda: el patrimonio neto se mide con la definición de la Ley 19/1991, que para un residente fiscal en España incluye los bienes en cualquier país. Un piso en tu ciudad de origen cuenta en esos 150.000€. Y la prohibición de «ser propietario de otra vivienda» no dice «en España»; la documentación que se pide (certificación catastral negativa y nota del Registro) solo comprueba España. Si tienes una vivienda fuera, dilo desde el principio: la entidad decidirá cómo lo interpreta y es mucho mejor que lo decida antes de la tasación que después.

Cuánto te prestan y qué pones tú

Esa fórmula explica el «100% o casi el 100%». Si la tasación iguala o supera el precio, el préstamo cubre el precio completo. Si la tasación sale por debajo, el préstamo cubre el 100% de la tasación y la diferencia hasta el precio la aportas tú. En ambos casos pagas los gastos de tu bolsillo: en la Comunidad de Madrid, en segunda mano, el ITP es el 6% (art. 28 del Decreto Legislativo 1/2010), con una bonificación del 10% de la cuota si la vivienda habitual no supera 250.000€ (art. 30 bis), más notaría, registro, gestoría y tasación. En conjunto, en torno al 6,5% del precio.

Hay un tercer perfil que merece una línea. Youssef y Fátima tienen 44 y 41 años, nueve en España con residencia de larga duración y dos hijos menores. Por edad no entran en el programa joven; por los hijos entran en el programa de familias, que no tiene límite de edad, con un límite de ingresos de 63.000€ por comprador más 2.520€ por cada hijo. En Madrid, donde el 71,3% de la población extranjera procede de fuera de Europa y muchas familias ya llevan una década aquí, este programa está infrautilizado precisamente por desconocimiento.

Si no encajas en el aval ICO: Mi Primera Vivienda y otras vías

La Comunidad de Madrid tiene su propio aval, el programa Mi Primera Vivienda (Orden de 27 de julio de 2026, BOCM de 6 de agosto), y tampoco exige nacionalidad: exige «residencia legal en la Comunidad de Madrid, continuada e ininterrumpida, durante los dos años inmediatamente anteriores», acreditada para extranjeros con el certificado de residencia legal de la Policía. Las diferencias importan, porque los dos avales no se pueden sumar en la misma hipoteca: el convenio del ICO prohíbe «otra garantía o aval público para la adquisición de la vivienda financiada» (estipulación segunda, letra l).

La lectura práctica: con menos de 36 años, ingresos moderados y una vivienda de hasta 325.000€, el aval ICO tiene muchas más entidades donde encajar. Entre 36 y 40 años sin hijos, o con ingresos por encima de 63.000€, o con una vivienda entre 325.000€ y 425.000€, la vía es Mi Primera Vivienda, siempre que los dos años de residencia hayan sido en la Comunidad de Madrid. Y si no entras en ninguno de los dos, la financiación depende de la operación y de la entidad: lo habitual sin aval es el 80%, y solo se llega más arriba cuando hay algo detrás que lo respalde, como otra vivienda que sirva de garantía, algo poco frecuente cuando la familia vive en otro país. Te lo diremos con claridad en lugar de hacerte perder un mes.

Lo que te va a pedir el banco

1. 01Identidad y residencia: TIE en vigor (o resguardo de renovación), certificado de registro de ciudadano de la Unión o pasaporte; certificado de empadronamiento histórico con la fecha de alta; y, aunque no siempre lo pidan, el certificado de residente de la Policía (EX-15) con tus periodos de residencia legal.
2. 02Ingresos: última declaración de la renta presentada o certificado negativo de la AEAT, contrato de trabajo, tres últimas nóminas, vida laboral. Si eres autónomo, declaraciones trimestrales y resumen anual. Firmarás la autorización para que el Ministerio consulte tus datos en la AEAT y en la Seguridad Social durante la vida del préstamo (anexo IV del convenio).
3. 03Patrimonio y vivienda previa: declaración responsable de patrimonio neto inferior a 150.000€, certificación catastral negativa y nota simple negativa del Registro de la Propiedad. Si tienes bienes fuera de España, decláralos.
4. 04Familia: libro de familia o certificados de nacimiento de los hijos menores, si optas al programa de familias; título de familia monoparental si corresponde.
5. 05La vivienda: certificado de eficiencia energética con fecha igual o anterior a la compra (si es D o superior, el aval sube al 25%), tasación por una sociedad homologada y, en segunda mano, nota simple del inmueble.
6. 06Origen del dinero para los gastos: si parte de tus ahorros viene de fuera de España, prepara los justificantes de las transferencias. La entidad está obligada a conocer el origen de los fondos por la Ley 10/2010 de prevención del blanqueo, y hacerlo bien desde el principio evita que una operación viable se pare en la última semana.

Por qué unos bancos dicen no y otros sí

Hay 68 entidades adheridas a la línea, desde los grandes bancos hasta decenas de cajas rurales, pero el convenio no obliga a ninguna a conceder el préstamo: la entidad analiza el riesgo con su política de siempre. Y ahí está la diferencia real. Hay bancos que tratan la residencia temporal como si fuera no residencia y limitan la financiación al 60-70%; otros exigen larga duración; otros aceptan residencia temporal con dos años de antigüedad y un contrato estable. La misma pareja, con la misma documentación, recibe un no en una oficina y un sí en otra. No es un problema del aval. Es un problema de a qué puerta llamas.

Eso es lo que hacemos en Hispanoteca como intermediarios de crédito inmobiliario registrados en el Banco de España (código D684, Ley 5/2019): conocer qué entidad acepta cada tipo de residencia, cómo lee cada una los dos años, qué peso da a los ingresos del país de origen, y plantear la operación para llegar al 100% o lo más cerca que la tasación permita. No publicamos la lista porque cambia cada pocos meses, pero la aplicamos cada semana. Y si tu caso no encaja hoy, te decimos qué cambia la respuesta: una renovación, una tasación, un copropietario, un plazo.

Preguntas frecuentes sobre el aval ICO con NIE

¿Puedo pedir el aval ICO si tengo NIE y no tengo DNI?

Sí. El convenio exige residencia legal en España durante los dos años anteriores a la solicitud, de forma continua e ininterrumpida, y mayoría de edad. No exige nacionalidad española ni DNI. El anexo I del convenio acredita la residencia con «DNI, NIE o pasaporte y padrón municipal de convivencia o certificado equivalente».

¿Cuentan los años que he vivido en España con tarjeta de estudiante?

En general, no. La Ley de Extranjería distingue la estancia, que incluye la estancia por estudios (arts. 30 y 33 de la Ley Orgánica 4/2000), de la residencia, que requiere una autorización para residir (art. 30 bis). El aval exige residencia legal, así que los dos años suelen contarse desde la primera autorización de residencia. El certificado de residente de la Policía refleja exactamente qué periodos computan.

Estoy esperando la nacionalidad española. ¿Tengo que esperar al DNI para comprar?

No. Mientras llega la resolución, tu NIE y tu autorización de residencia son plenamente válidos para la hipoteca y para el aval. Cuando te concedan la nacionalidad y obtengas el DNI, comunicarás el nuevo documento al banco, al Catastro y al Registro de la Propiedad; el préstamo y el aval no se modifican. Esperar puede costarte uno o dos años de subida de precios: en Leganés, por ejemplo, el precio medio subió un 7,1% en los últimos doce meses (Idealista, octubre de 2026).

Mi pareja es española y yo tengo NIE. ¿Podemos pedirlo juntos?

Sí, pero los dos tenéis que cumplir todos los requisitos: los dos años de residencia legal, no haber cumplido 36 (salvo que optéis por el programa de familias con hijos menores), no ser propietarios de otra vivienda y no superar los límites de ingresos y patrimonio cada uno. Si uno de los dos no cumple, por ejemplo porque tiene una participación en otra vivienda, la alternativa suele ser que compre solo el que cumple, si sus ingresos lo permiten. Lo analizamos antes de que lo analice el banco.

Tengo una vivienda en mi país de origen. ¿Me excluye?

Cuenta en el patrimonio neto, que no puede superar 150.000€ por comprador, porque la Ley 19/1991 incluye los bienes situados en cualquier país para los residentes fiscales en España. En cuanto a la prohibición de ser propietario de otra vivienda, el convenio no limita el requisito a España, aunque la documentación que se pide solo comprueba el Catastro y el Registro españoles. Nuestra recomendación es declararlo desde el principio y que la entidad lo valore antes de encargar la tasación.

Me regularicé en 2026. ¿Puedo usar el aval?

Todavía no. La autorización concedida en la regularización extraordinaria tiene un año de vigencia y la residencia legal se cuenta desde su concesión, no desde la llegada a España. Cumplirás los dos años en 2028, y la línea cierra, salvo prórroga, el 31 de diciembre de 2027. Mientras tanto, si tienes ingresos estables y ahorro para la entrada y los gastos, podemos estudiar una hipoteca sin aval, normalmente hasta el 80% del valor.

¿Cuánto cuesta el aval y qué gastos tengo que pagar?

El aval es gratuito: el Ministerio no cobra comisión y el banco no puede repercutirla (estipulación segunda, letra o, del convenio). Pagas los gastos normales de cualquier compra: ITP del 6% en Madrid en segunda mano (con bonificación del 10% de la cuota hasta 250.000€) o IVA del 10% más AJD en obra nueva, notaría, registro, gestoría y tasación. En conjunto, en torno al 6,5% del precio en segunda mano. Esos gastos no entran en el préstamo avalado.

¿Puedo sumar el aval ICO y Mi Primera Vivienda de la Comunidad de Madrid?

No. El convenio del ICO prohíbe que la entidad cuente con «otra garantía o aval público para la adquisición de la vivienda financiada». Hay que elegir, y la elección depende de la edad, los ingresos, el precio y dónde has residido los dos últimos años: el ICO exige dos años en España; Mi Primera Vivienda, dos años en la Comunidad de Madrid.

¿Hasta cuándo puedo firmar?

La adenda publicada en el BOE el 2 de julio de 2026 prorroga el plazo de formalización de los préstamos hasta el 31 de diciembre de 2027. Entre buscar vivienda, tasar, aprobar y firmar pasan habitualmente de uno a tres meses, así que el plazo real para empezar es más corto de lo que parece.

¿Qué bancos conceden el aval ICO a personas con residencia temporal?

Hay 68 entidades adheridas, pero cada una aplica su propia política de riesgo con los permisos temporales, y esa política cambia. Por eso no publicamos una lista: en 48 horas, con tu documentación, te decimos qué entidad acepta tu caso y con qué condiciones, y si hoy no hay ninguna, qué tiene que cambiar para que la haya.

Conclusión

El aval ICO no distingue entre DNI y NIE. Distingue entre residencia legal de dos años y lo que no lo es. Si llevas ese tiempo en España con autorización de residencia, tienes menos de 36 años o hijos menores, no superas 63.000€ de ingresos y la vivienda cuesta menos de 325.000€, el Estado avala el 20% y el banco puede prestarte el 100% del menor entre precio y tasación. Si la sucursal de siempre te ha dicho que esperes al DNI, la respuesta no está en esperar. Está en llamar a la puerta correcta antes del 31 de diciembre de 2027.