Hipoteca pagando pensión de alimentos o compensatoria: cómo la calcula el banco y cuánto te resta.

Javier tiene 41 años, un contrato indefinido y 3.000€ netos al mes. Se divorció hace dos años y paga 500€ de alimentos por sus dos hijos. Quiere dejar el alquiler y comprar un piso de 190.000€: tiene ahorrada la entrada y los gastos, y necesita 152.000€ de hipoteca, una cuota de 654€. En su banco le dijeron que no llegaba. No le explicaron por qué. La razón es una línea del análisis de riesgos que casi nadie ve: sus 500€ de pensión no se trataron como un gasto, sino como la cuota de un préstamo. Y esa forma de contar, que es la de la mayoría de las entidades, le quitaba más de 70.000€ de capacidad.

Por qué el banco cuenta tu pensión como una deuda

La Ley 5/2019, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, obliga a la entidad a evaluar tu solvencia antes de conceder la hipoteca teniendo en cuenta, entre otros factores, tus ingresos presentes y previsibles, tus gastos fijos y los compromisos ya asumidos (art. 11). Una pensión fijada por un juez es el compromiso asumido por excelencia: tiene importe, periodicidad, actualización anual y un título ejecutivo detrás.

Y tiene algo que no tiene ni la propia hipoteca. Cuando se embarga un sueldo por una deuda ordinaria, la ley protege el salario mínimo y una parte de lo que lo supera. Cuando se embarga por alimentos, esa protección no se aplica: el juez fija la cantidad embargable sin esos límites (art. 608 de la Ley de Enjuiciamiento Civil). Para el analista de riesgos eso significa que, si un día vas justo, la pensión se cobra antes que su cuota. Por eso no la trata como el gasto de la compra o la gasolina. La trata como una deuda preferente.

Los dos cálculos: mismo sueldo, misma pensión, 75.000€ de diferencia

El ratio de endeudamiento es la parte de tus ingresos netos que se va en pagar deudas. La referencia habitual es el 35%; muchas entidades llegan al 40% y, en ingresos altos, hasta el 50%, porque los ingresos se estudian en valores absolutos. Es una referencia, no un requisito: cada operación se estudia entera. Lo que cambia con una pensión es dónde la coloca el banco en la fracción.

Con los números de Javier, 3.000€ netos al mes y 500€ de pensión, sin otras deudas, a 30 años y al 3,16% fijo (tipo medio de las hipotecas fijas, INE, agosto de 2026):

Javier necesitaba 152.000€. Con el método A al 35% su techo era de 128.000€: denegado. Con el método B le sobran más de 50.000€ de margen, y con el método A en una entidad que admita el 40% también entra. Su sueldo no ha cambiado, su pensión tampoco. Ha cambiado la hoja de cálculo.

Lo que el banco va a ver, lo declares o no

A una persona divorciada o separada el banco le pide la sentencia y el convenio regulador. No por curiosidad: ahí está la pensión, quién se queda la vivienda familiar, quién paga la hipoteca anterior y si queda alguna deuda común. Además, la pensión deja rastro en tres sitios que el banco revisa siempre.

• Los extractos bancarios. Una transferencia mensual del mismo importe al mismo destinatario se identifica en segundos.
• La declaración de la renta. Las anualidades por alimentos a los hijos fijadas por decisión judicial tienen tratamiento propio en la cuota (arts. 64 y 75 de la Ley del IRPF) y la pensión compensatoria reduce la base imponible de quien la paga (art. 55). Si te has aplicado cualquiera de las dos, consta.
• La nómina. Si comunicaste la pensión a tu empresa para ajustar la retención, también aparece ahí.

Ocultarla es un error por partida doble. La entidad está obligada a verificar tu información, tú estás obligado a darla completa y veraz, y una pensión que aparece en la última semana no reduce la hipoteca: tumba la operación entera, con las arras ya firmadas. Lo que funciona es lo contrario: ponerla encima de la mesa el primer día y elegir a quién se le presenta.

La duración de la pensión también cuenta

Una hipoteca dura 25 o 30 años. Una pensión, casi nunca. Y la fecha en que termina cambia el análisis, siempre que esté escrita.

• Compensatoria temporal. Si la sentencia dice que la pagas durante cinco años y llevas tres, te quedan dos años de pensión frente a treinta de hipoteca. Es el argumento más sólido que hay, porque la fecha consta en un documento judicial.
• Alimentos de hijos mayores o a punto de serlo. Aquí hay que ser honestos: la pensión no se extingue a los 18 años, sino cuando el hijo alcanza independencia económica o puede alcanzarla, y hay que pedirlo. Un hijo de 23 que trabaja es un argumento; uno de 17 que va a empezar la universidad, no.
• Hijos pequeños. Con hijos de 6 y 9 años la pensión va a durar quince años o más. No tiene sentido discutir la duración; lo que toca es elegir bien el método de cálculo y trabajar el resto de palancas.
• Custodia compartida. A menudo no hay pensión entre progenitores, o es pequeña, pero el convenio reparte gastos. Algunas entidades estiman un gasto por hijo a cargo aunque no haya pensión: conviene saberlo antes de dar por hecho que «no pago nada».

Qué se puede hacer para que salga

1. 01Elegir la entidad por su forma de calcular. Es la palanca mayor y la única que no depende de ti. Entre el método A al 35% y el método B al 40% hay, en el ejemplo, más de 100.000€ de diferencia. Es el trabajo de un intermediario: saber qué criterio aplica cada entidad este trimestre.
2. 02Cancelar las deudas pequeñas antes de pedir la hipoteca. Un préstamo de coche de 220€ al mes resta, con el método A, lo mismo que 220€ más de pensión: unos 51.000€ de hipoteca. Si le quedan 4.000€, cancelarlo con ahorro suele ser el mejor uso de ese dinero.
3. 03Alargar el plazo. Los mismos 152.000€ cuestan 733€ al mes a 25 años y 654€ a 30. Si la edad lo permite, el plazo largo baja el ratio y siempre puedes amortizar después.
4. 04Sumar un segundo titular. Si has rehecho tu vida, los ingresos de tu pareja entran en el denominador. Antes de hacerlo, lee cómo se estudia una hipoteca con dos titulares: suma ingresos, y también deudas.
5. 05Acreditar todos los ingresos. Pagas extra prorrateadas, variable recurrente, alquileres declarados. Con una pensión en la cuenta, cada 100€ de ingreso acreditado añade entre 8.000€ y 9.000€ de capacidad.
6. 06Revisar si la pensión sigue siendo la que corresponde. Si tus ingresos han bajado de forma sustancial o los del otro progenitor han subido, la ley permite pedir su modificación. No es un trámite para conseguir una hipoteca y no es rápido, pero si la pensión se fijó en otras circunstancias, es una conversación que tener con tu abogado.

Si además te quedas la casa familiar

Es la combinación más frecuente que vemos: quien se queda la vivienda tiene que pagar la parte del otro, asumir la hipoteca pendiente y, muchas veces, pagar pensión. Tres obligaciones sobre un solo sueldo. Aquí la pensión pesa en el ratio igual que en una compra, pero la operación tiene dos ventajas que una compra no tiene. La primera, la garantía: en una extinción de condominio el préstamo suele quedar en el 60-75% del valor de la casa, y eso abre entidades que en una compra al 80% o más no entrarían. La segunda, los impuestos: en Madrid se paga AJD al 0,75% sobre la parte que adquieres, no el 6% de ITP.

Y un detalle que conviene mirar antes de firmar el convenio, no después: cómo se reparten pensión y compensación. Una compensación algo mayor a cambio de una pensión compensatoria menor o temporal puede dejarte la misma carga económica total y un ratio de endeudamiento muy distinto. Eso se negocia con los abogados mientras el convenio aún no está firmado. Si estás en ese punto, lee cómo financiamos la extinción de condominio y cómo se financia la compensación.

¿Y si eres quien cobra la pensión?

El análisis es el espejo, con menos generosidad. La pensión compensatoria que recibes es un ingreso que tributa como rendimiento del trabajo (art. 17.2.f de la Ley del IRPF), y algunas entidades la computan si está fijada judicialmente, se cobra con regularidad demostrable en extractos y le queda plazo suficiente. Los alimentos de los hijos están exentos para quien los percibe (art. 7.k) y, como son para los hijos y no para ti, muchas entidades no los cuentan o lo hacen solo en parte. En ambos casos la clave es la misma: sentencia, extractos de al menos un año sin retrasos y duración.

Preguntas frecuentes

¿Puedo conseguir una hipoteca si pago pensión de alimentos?

Sí. La pensión no impide la hipoteca; reduce el importe que puedes pedir. Cuánto lo reduce depende de cómo la compute la entidad: sumada a la cuota como si fuera un préstamo, que es lo más habitual, o restada de tus ingresos. Con 3.000€ netos y 500€ de pensión, la diferencia entre un método y otro ronda los 75.000€ de hipoteca.

¿Cómo cuenta el banco la pensión de alimentos en el ratio de endeudamiento?

La mayoría de las entidades la trata como un compromiso de pago periódico y la suma a la cuota de la hipoteca y a tus demás préstamos; el total no debería superar, como referencia, entre el 35% y el 40% de tus ingresos netos. Otras entidades la restan de los ingresos y aplican el porcentaje a lo que queda. La Ley 5/2019 obliga a tenerla en cuenta, pero no impone una fórmula.

¿Tengo que decirle al banco que pago una pensión?

Sí, y además la va a ver. Te pedirá la sentencia de divorcio y el convenio regulador, y la pensión aparece en tus extractos bancarios y en tu declaración de la renta. Ocultarla no mejora el resultado y puede hacer que la operación se deniegue al final del proceso, con las arras ya firmadas.

La pensión compensatoria que pago termina en dos años. ¿Se tiene en cuenta?

Debe plantearse. Si la sentencia o el convenio fijan una fecha de fin, el compromiso es temporal y muy corto frente a los 25 o 30 años de la hipoteca. No todas las entidades lo valoran igual, pero es un dato documentado que cambia el análisis y hay que presentarlo desde el principio.

¿La pensión de alimentos se acaba cuando mi hijo cumple 18 años?

No automáticamente. La obligación se mantiene mientras el hijo no tenga independencia económica por causa que no le sea imputable, y para dejar de pagarla hay que acordarlo o pedir su extinción en el juzgado. El banco, por tanto, no dará por terminada una pensión solo por la edad del hijo.

Cobro una pensión de mi expareja. ¿Me cuenta como ingreso para la hipoteca?

La pensión compensatoria puede computar en algunas entidades si está fijada judicialmente, se cobra con regularidad acreditada en extractos y tiene duración suficiente. Los alimentos de los hijos se computan con mucha menos frecuencia, porque su destino es el mantenimiento de los hijos. Depende de la política de cada entidad.

Me voy a quedar la casa en el divorcio y voy a pagar pensión. ¿Es viable?

Depende de los números, pero es una operación habitual. La pensión resta capacidad, y a cambio la extinción de condominio suele necesitar un préstamo de entre el 60% y el 75% del valor de la vivienda, lo que amplía las entidades dispuestas a financiarla. Lo ideal es estudiar la financiación antes de firmar el convenio, porque el reparto entre compensación y pensión afecta al resultado.

Conclusión

Pagar una pensión no te convierte en un mal cliente. Te convierte en un cliente al que la mayoría de los bancos le cuentan la pensión de la forma que más resta, sin decírselo. La diferencia entre que una operación salga o no rara vez está en tu sueldo: está en si la pensión va arriba o abajo de la fracción, en si el límite es el 35% o el 40%, en un préstamo de coche sin cancelar o en una fecha de la sentencia que nadie leyó. En Hispanoteca, como intermediarios de crédito inmobiliario registrados en el Banco de España (D684), eso es lo que hacemos antes de que presentes nada: calcular tu caso con los dos métodos y llevarlo a la entidad cuyo criterio te favorece.