Bienvenido a la edición de enero de 2026 del estudio mensual de Hispanoteca sobre el mercado hipotecario español, con especial atención al mercado madrileño. Cada mes analizamos los datos reales del Euríbor, las estadísticas del INE, la evolución de los precios en Madrid y las condiciones de los bancos para ofrecerte la información que necesitas para tomar decisiones hipotecarias informadas.
Resumen ejecutivo: Enero 2026 en una imagen
El mercado hipotecario español en enero de 2026 se puede resumir en cuatro cifras que lo dicen todo:
| Indicador | Dato Enero 2026 | Variación mensual | Variación anual |
|---|---|---|---|
| Euríbor 12m | 2,245% | ▼ 0.022 pp | -0.280 pp vs Ene. 2025 |
| Hipotecas firmadas (España) | 40,273 | — | +6.3% interanual |
| Importe medio hipoteca | 165,677€ | — | +8,6% interanual |
| Precio m² Madrid capital | 6,320€/m² | — | +14.2% interanual |
| Tipo BCE | 2.65% | Sin cambios | — |
2026 es el año de la normalización hipotecaria. El Euríbor se estabiliza en la banda del 2,2-2,6%, los tipos fijos compiten en mínimos históricos y el mercado inmobiliario madrileño mantiene la presión al alza por desequilibrio estructural entre oferta y demanda. El comprador que tiene ingresos pero no ahorro acumulado sigue siendo el perfil más representativo que llega a Hispanoteca.
El Euríbor de enero: 2,245% — ¿qué significa para tu hipoteca?
El Euríbor a 12 meses, índice de referencia para las hipotecas variables en España, cerró enero de 2026 en el 2,245%. Esta cifra es la media de todos los valores diarios registrados durante el mes y es la que los bancos utilizan como base para las revisiones de hipotecas variables.
¿Por qué el Euríbor está donde está?
El Euríbor no se mueve de forma aleatoria — refleja las expectativas del mercado sobre los tipos del Banco Central Europeo (BCE). En enero de 2026, los factores que determinaron su nivel fueron:
- Política monetaria del BCE — El BCE mantiene sus tipos oficiales en el 2.65%, con un discurso de cautela ante una inflación que no termina de converger al objetivo del 2%. El mercado descuenta bajadas graduales pero no rápidas.
- Inflación subyacente europea — La inflación subyacente (sin energía ni alimentos) se resiste a bajar al ritmo esperado, especialmente en el sector servicios. Esto frena la capacidad del BCE de recortar tipos agresivamente.
- Tensiones geopolíticas — La incertidumbre geopolítica genera volatilidad en los mercados de bonos, lo que se traslada indirectamente a las expectativas sobre los tipos interbancarios.
- Mercado de trabajo europeo — El empleo en la eurozona se mantiene robusto, lo que quita urgencia al BCE para estimular la economía con bajadas de tipos más agresivas.
Impacto concreto en tu cuota mensual
Las revisiones de hipotecas variables en Enero de 2026 comparan el Euríbor actual con el de hace exactamente 12 meses (para revisiones anuales). Estos son los impactos orientativos para los perfiles más habituales:
| Capital pendiente | Plazo restante | Diferencial | Variación cuota mensual | Variación anual |
|---|---|---|---|---|
| 150.000€ | 25 años | +0,75% | ▼ ~1€/mes | ~13€/año |
| 250.000€ | 25 años | +0,75% | ▼ ~1€/mes | ~22€/año |
| 400.000€ | 30 años | +0,65% | ▼ ~2€/mes | ~29€/año |
| 600.000€ | 30 años | +0,65% | ▼ ~3€/mes | ~44€/año |
"El impacto del Euríbor en las cuotas es importante, pero no es el único factor. El diferencial que negocias con el banco, las vinculaciones y el plazo tienen tanto o más impacto sobre el coste total de la hipoteca. Un diferencial de 0,3 pp menos puede valer más que una bajada del Euríbor de 0,5 pp."
Hipotecas en España en enero: los datos del INE
El Instituto Nacional de Estadística (INE) publicó en enero de 2026 los datos provisionales de hipotecas constituidas en España. Los números confirman un mercado activo pero con dinámicas estructurales que conviene conocer:
40,273 hipotecas sobre viviendas — +6.3% interanual
| Dato INE | Valor | Comparativa |
|---|---|---|
| Número de hipotecas vivienda | 40,273 | +6.3% vs mismo mes 2025 |
| Importe medio | 165,677€ | +8,6% interanual |
| Tipo de interés medio | 2.87% | Fija: 2.84% · Variable: 2.92% |
| Plazo medio | 25 años | Estable |
| % hipotecas a tipo fijo | 67% | Mayoría clara |
| % hipotecas a tipo variable | 33% | Sigue a la baja |
¿Fija, variable o mixta? La distribución de enero
La preferencia por el tipo fijo consolidada en 2025 se mantiene en enero. El 67% de las hipotecas firmadas son a tipo fijo, frente al 33% a tipo variable. La razón es clara: con el Euríbor en el entorno del 2,245% y los tipos fijos ofertados entre el 2,5% y el 3,2%, la prima por la certeza se ha reducido significativamente. Pagar un poco más por no tener sorpresas resulta atractivo para la mayoría de compradores.
El importe medio de hipoteca sube, pero no uniformemente
El importe medio de 165,677€ es una media nacional que esconde diferencias muy relevantes entre mercados. En Madrid capital, el importe medio de las hipotecas sobre viviendas de más de 400.000€ — el segmento en el que trabaja Hispanoteca — está entre 350.000€ y 600.000€, dependiendo del perfil y la zona. Esta diferencia hace que los criterios de análisis de riesgo bancario sean distintos a los aplicados para la media nacional.
Madrid: precio del metro cuadrado y temperatura del mercado
El mercado inmobiliario de Madrid capital mantiene en enero de 2026 la tensión estructural que lo caracteriza: demanda muy superior a la oferta, stock de vivienda en mínimos y precios que siguen marcando récords históricos.
6,320€/m² de media en Madrid capital — +14.2% interanual
| Zona Madrid | €/m² orientativo | Variación anual |
|---|---|---|
| Salamanca · Recoletos | 10.500-13.000€ | +14-16% |
| Chamberí · Alonso Martínez | 7.000-9.500€ | +12-15% |
| Pozuelo · La Finca | 5.500-8.500€ | +11-14% |
| Majadahonda · Las Rozas | 4.200-6.800€ | +10-13% |
| Madrid capital media | 6,320€ | +14.2% |
| Media nacional | ~2.800€ | +12.9% |
Por qué Madrid sigue subiendo cuando el resto modera
La subida de precios en Madrid no responde a especulación ni a una burbuja — responde a un desequilibrio estructural que no tiene solución a corto plazo:
- Producción de vivienda nueva insuficiente — Los plazos de tramitación urbanística (3-7 años para un desarrollo) hacen imposible que la oferta responda con rapidez a la demanda. Madrid aprueba visados para construir unas 12.000-14.000 viviendas anuales cuando la demanda potencial supera las 30.000.
- Demanda institucional y de alta renta — Madrid sigue atrayendo capital extranjero, profesionales de alta renta que se trasladan desde otras ciudades y fondos de inversión que compiten directamente con el comprador particular.
- Efecto riqueza y mercado de reposición — Los propietarios que ya tienen vivienda en Madrid acumulan patrimonio a un ritmo del 12-15% anual. Eso les permite reinvertir en vivienda de mayor valor, alimentando la demanda en los segmentos altos.
Vivienda de 90m² en zona media de Madrid en Enero 2025: 504,702€
La misma vivienda en Enero 2026: 568,800€
Diferencia de precio por esperar 12 meses: +64,097€
Alquiler pagado durante ese año (estimado): +21.600€ (1.800€/mes)
Coste real de haber esperado: 85,697€
Este análisis explica por qué el perfil al que Hispanoteca atiende — ingresos suficientes para la cuota pero sin ahorro acumulado para la entrada — no puede permitirse seguir esperando. El coste de esperar crece más rápido que la capacidad de ahorrar. Más detalle en nuestro análisis: por qué esperar para comprar en Madrid es el error más caro.
Fija, variable o mixta en enero: ¿qué elegir según tu perfil?
Con el Euríbor en el 2,245% y los tipos fijos desde el 2,5%, la decisión entre tipo fijo, variable o mixto es más compleja que en años anteriores — y más importante que nunca. Esta tabla resume las condiciones orientativas del mercado en enero:
| Tipo | TIN orientativo Ene. 2026 | TAE orientativa | Cuota 300.000€/30a | Perfil recomendado |
|---|---|---|---|---|
| Fija | 2,50-3,10% | 3,0-3,6% | 1.185-1.265€/mes | Estabilidad, largo plazo, ingresos fijos |
| Variable | Euríbor + 0,50-0,90% | ~3,2-3,6% | ~1.235-1.280€/mes | Horizon corto, prevé bajadas del Euríbor |
| Mixta (5a fijo) | 1,80-2,20% fijo / E+0,65% después | ~2,8-3,2% | 1.090-1.145€/mes inicial | Optimizar cuota inicial, cierta flexibilidad |
| Mixta (10a fijo) | 2,30-2,60% fijo / E+0,70% después | ~3,0-3,3% | 1.145-1.185€/mes inicial | Máxima protección corto-medio plazo |
El TIN que el banco anuncia asume máxima bonificación: nómina domiciliada, seguro de vida del banco, seguro de hogar del banco y en algunos casos plan de pensiones. Sin vinculaciones, el tipo real puede ser entre 0,3 y 0,7 puntos porcentuales más alto. Calcula siempre el coste total de las vinculaciones antes de comparar tipos.
Calculadora: ¿cuánto pagarías con los tipos de enero?
Para las viviendas que trabaja Hispanoteca — 400.000€ en adelante en Madrid — estos son los escenarios de cuota mensual con los tipos de mercado de enero:
| Precio vivienda | Hipoteca (100%) | Fija 2,75% / 30a | Fija 3,00% / 30a | Variable E+0,70% / 30a | Ingresos mínimos |
|---|---|---|---|---|---|
| 400.000€ | 400.000€ | 1.632€/mes | 1.686€/mes | ~1.760€/mes | ~4.800€ netos/mes |
| 550.000€ | 550.000€ | 2.244€/mes | 2.318€/mes | ~2.420€/mes | ~6.600€ netos/mes |
| 700.000€ | 700.000€ | 2.856€/mes | 2.950€/mes | ~3.080€/mes | ~8.400€ netos/mes |
| 900.000€ | 900.000€ | 3.669€/mes | 3.793€/mes | ~3.960€/mes | ~10.800€ netos/mes |
Los ingresos mínimos se calculan aplicando el criterio estándar bancario del 35% de endeudamiento sobre la cuota de la hipoteca al 100%, sin otras cargas. Si tienes cargas existentes (coche, préstamos), el umbral de ingresos necesarios sube proporcionalmente. Más detalle en: ¿cuánto hay que ganar para una hipoteca de 400.000€?
Consejo del mes: Confirma la viabilidad hipotecaria ANTES de buscar vivienda
El error más habitual que vemos en Hispanoteca en enero no es financiero — es de orden. Muchas personas empiezan buscando la vivienda de sus sueños en Idealista o Fotocasa antes de saber exactamente cuánta hipoteca pueden conseguir y en qué condiciones.
El resultado: encuentran la vivienda, se enamoran, negocian el precio, firman arras con el 8-10% de señal (40.000-80.000€ en una vivienda de 500.000-800.000€) y entonces van al banco. Si el banco dice que no, pierden las arras.
Vivienda en Chamberí: 620.000€
Arras firmadas (8%): 49.600€
El banco rechaza la hipoteca por ratio de endeudamiento
Resultado: el vendedor retiene las arras
Pérdida real: 49.600€
El consejo es tan simple como importante: antes de buscar vivienda, confirma cuánta hipoteca puedes conseguir. En Hispanoteca lo hacemos en 48 horas y sin coste. Así entras al mercado sabiendo exactamente en qué precio puedes jugar. Más información: análisis de viabilidad gratuito y por qué nunca debes firmar arras sin hipoteca confirmada.
La noticia del mes en el mercado hipotecario
El BCE mantiene tipos en enero pero apunta a normalización gradual en 2026
Sin reunión del BCE en enero, el mercado operó en modo de espera durante todo el mes. El foco estuvo en los datos de inflación europeos de diciembre, que mostraron una inflación general del 2,4% en la eurozona — por encima del objetivo del 2% del BCE pero con tendencia a la moderación en la subyacente.
El mensaje implícito del BCE a lo largo de enero fue de cautela: sin prisas para bajar tipos, pero sin señales de subidas. Este contexto de tipos "altos durante más tiempo" es lo que mantiene el Euríbor en el entorno del 2,2-2,3% — lejos de los mínimos de 2021 pero también muy lejos de los máximos de 2023 (4,16%).
Para el comprador de vivienda en Madrid, la lectura práctica es clara: los tipos hipotecarios no van a bajar de forma significativa en 2026. El que espera a que "bajen los tipos" para comprar está esperando un evento que, incluso en el mejor escenario, produciría bajadas de cuota de 50-100€/mes — comparado con el sobrecoste de esperar en un mercado que sube el 12-14% anual.
Nota: El INE publicó en marzo de 2026 los datos del IPV del Q4 2025: los precios de vivienda subieron un 12,9% anual de media nacional, con la segunda mano al +13,1%. Un dato que confirma la tendencia que ya vivíamos en enero en el mercado madrileño.
Perspectivas para el próximo mes
Las claves que marcarán el mercado hipotecario en febrero de 2026:
- Reunión del BCE (6 de febrero) — El Consejo de Gobierno del BCE se reúne el 6 de febrero. El mercado descuenta que los tipos se mantendrán sin cambios. Cualquier cambio de tono en el comunicado podría mover el Euríbor en las jornadas siguientes.
- Dato de inflación europea (enero) — Eurostat publicará el dato final de inflación de la eurozona de enero. Si la subyacente cede más de lo esperado, el Euríbor podría recortar algunas décimas.
- Estadística de hipotecas INE (noviembre 2025) — El INE publicará los datos de hipotecas de noviembre 2025. Se espera confirmación de la tendencia de crecimiento interanual.
- Mercado madrileño — Enero y febrero son meses de actividad moderada en el mercado. Las familias que buscan para primavera empiezan a moverse. Los que ya tienen vivienda identificada y no han confirmado la hipoteca están corriendo contra el reloj.
El consenso de analistas sitúa el Euríbor en el entorno del 2,19-2,22% para el cierre de febrero. Si se cumple, las revisiones anuales de hipotecas variables seguirán siendo favorables para la mayoría de hipotecados.
Hispanoteca este mes: lo que hemos visto en el mercado real
Más allá de los datos macroeconómicos, la mejor forma de entender el mercado es ver qué perfiles llegan a Hispanoteca cada mes y qué soluciones encontramos. En enero de 2026, los patrones más repetidos han sido:
- Directivos con bonus alto pero sin ahorro acumulado — Ingresos de 8.000-12.000€/mes netos, bonus de 60.000-100.000€ anuales, pero 3-5 años trabajando con esos ingresos. Capital acumulado insuficiente para el 20% de entrada de viviendas de 700.000-900.000€ en Salamanca o Pozuelo. La solución: bancos que computan correctamente el variable y financian el 100%.
- Parejas comprando por primera vez en Madrid — Ingresos combinados de 6.000-8.000€ netos, viviendas entre 450.000€ y 600.000€ en Chamberí o Majadahonda. El principal obstáculo no son los ingresos — es la entrada. El 100% resuelve exactamente ese problema.
- Extinción de condominio tras separación — El copropietario que se queda necesita financiación para compensar al que sale y mantener la hipoteca existente en solitario. Un banco que diga que no no significa que todos digan que no — depende de cómo se presenta el expediente.
Si tu situación encaja con alguno de estos perfiles, el primer paso es el análisis de viabilidad — gratuito y en 48 horas. Sin necesidad de haber encontrado la vivienda todavía. Más información en nuestra página de hipoteca al 100% en Madrid.
Este estudio mensual se elabora con datos de fuentes primarias: INE (Estadística de Hipotecas), Banco de España (tipos oficiales, Euríbor), Fotocasa Research (precios vivienda Madrid), BCE (tipos oficiales) y Bankinter (evolución Euríbor). Las previsiones son de elaboración propia basadas en el consenso de analistas del Panel de Funcas. Los ejemplos de cuotas son orientativos y no constituyen asesoramiento financiero personalizado.
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