Segunda edición del estudio mensual de Hispanoteca. Febrero confirma la tendencia bajista del Euríbor — 2,221%, segundo mes consecutivo a la baja — mientras Madrid entra en la temporada de búsqueda primaveral con stock en mínimos y precios en máximos históricos. Todo lo que necesitas saber para tomar decisiones hipotecarias en el mercado más competitivo de España.
Resumen ejecutivo: Febrero 2026 en cifras
| Indicador | Febrero 2026 | Enero 2026 | Febrero 2025 |
|---|---|---|---|
| Euríbor 12m | 2,221% | 2,245% | 2,407% |
| Variación mensual | ▼ -0,024 pp | ▼ -0,022 pp | — |
| Tipo BCE | 2,65% | 2,65% | 3,65% |
| Precio m² Madrid | ~6.420€/m² | ~6.320€/m² | ~5.700€/m² |
| Tendencia mercado | Activo · demanda fuerte | — | — |
Febrero confirma la tendencia bajista del Euríbor iniciada en enero. Dos meses consecutivos de descenso, aunque moderado. El BCE mantiene su política de cautela. Madrid activa el ciclo de búsqueda primaveral — los compradores que no tengan su hipoteca confirmada antes de marzo perderán las mejores viviendas de la temporada.
El Euríbor de febrero: 2,221% — segunda bajada consecutiva
El Euríbor cerró febrero de 2026 en el 2,221% — su segundo descenso mensual consecutivo y el nivel más bajo desde julio de 2025. Comparado con febrero del año anterior (2,407%), la diferencia es de 0,186 puntos porcentuales, lo que se traduce en alivio real para quienes tengan revisiones anuales en marzo.
¿Por qué bajó el Euríbor en febrero?
La bajada de febrero tiene una explicación directa: el mercado interpretó que el BCE no subirá tipos en el corto plazo y que podría bajarlos gradualmente a lo largo de 2026. Los factores concretos:
- Reunión del BCE del 6 de febrero — El BCE mantuvo los tipos en el 2,65% pero el comunicado tuvo un tono ligeramente más moderado. Christine Lagarde señaló que la desinflación avanza "según lo esperado", lo que el mercado interpretó como apertura a futuros recortes.
- Datos de inflación europeos — La inflación general de la eurozona en enero se situó en el 2,5%, con la subyacente bajando a 2,7%. Aunque todavía por encima del objetivo del 2%, la tendencia es positiva.
- Debilidad económica en Alemania y Francia — Los datos de actividad económica en las dos mayores economías de la eurozona fueron decepcionantes en enero, reforzando el argumento de que el BCE necesita relajar la política monetaria.
Impacto en revisiones hipotecarias de marzo
Quienes tengan su hipoteca variable con revisión anual en marzo aplicarán el dato de febrero (2,221%) vs. febrero 2025 (2,407%). La diferencia de 0,186 pp se traduce en:
| Capital pendiente | Ahorro mensual | Ahorro anual |
|---|---|---|
| 150.000€ / 25 años / E+0,75% | ~20€/mes | ~240€/año |
| 250.000€ / 25 años / E+0,75% | ~33€/mes | ~396€/año |
| 400.000€ / 30 años / E+0,65% | ~45€/mes | ~540€/año |
| 600.000€ / 30 años / E+0,65% | ~67€/mes | ~804€/año |
Mercado hipotecario en España: actividad sostenida
Mientras los datos definitivos de hipotecas de febrero del INE no estarán disponibles hasta abril, los indicadores adelantados confirman la continuación de la tendencia positiva:
- Tasaciones — Las tasaciones inmobiliarias, indicador adelantado de las hipotecas, mantienen crecimiento interanual del 8-10% en enero-febrero 2026.
- Visitas a portales inmobiliarios — Fotocasa e Idealista reportan un incremento del 15-18% en búsquedas de vivienda en febrero respecto al mismo mes del año anterior, señal de que la demanda sigue activa.
- Importe medio hipoteca — La tendencia de los 165.677€ de enero se mantiene al alza, reflejo del encarecimiento de la vivienda. En Madrid, el importe medio real está muy por encima de la media nacional.
El dato de enero del INE: 40.273 hipotecas y +6,3% interanual
El INE publicó en febrero los datos definitivos de hipotecas de enero de 2026: 40.273 hipotecas sobre viviendas, un 6,3% más que en enero de 2025. Este dato confirma que 2026 arranca con fuerza. Las Comunidades Autónomas con mayor crecimiento fueron Extremadura (+28,8%), Navarra (+28,6%) y Andalucía (+19,2%). Madrid, aunque no entre las de mayor crecimiento porcentual, sigue siendo la comunidad con mayor volumen absoluto de hipotecas.
"El 66,7% de las hipotecas de enero se firmaron a tipo fijo. El mercado ha tomado partido: ante la incertidumbre sobre el Euríbor, la mayoría de compradores prefiere pagar un diferencial conocido aunque sea algo más alto."
Madrid en febrero: la máquina no para
Febrero es el mes en que el mercado madrileño empieza a activarse después del parón navideño. Las familias que buscan para primavera empiezan a visitar activamente. Los datos confirman que la oferta sigue siendo insuficiente:
| Zona | €/m² Feb 2026 | Rotación | Días en mercado |
|---|---|---|---|
| Salamanca | 10.800-13.200€ | Muy alta | 15-25 días |
| Chamberí | 7.200-9.800€ | Alta | 20-35 días |
| Chamartín | 6.500-8.500€ | Alta | 25-40 días |
| Pozuelo (Somosaguas) | 5.800-8.800€ | Media-alta | 30-50 días |
| Majadahonda | 4.500-7.000€ | Media-alta | 35-55 días |
La velocidad de venta en zonas prime de Madrid sigue siendo incompatible con un proceso hipotecario no preparado. Una vivienda en Salamanca que sale al mercado hoy tiene compradores visitándola en 48-72 horas y puede tener oferta aceptada en una semana. Sin hipoteca confirmada, el comprador que no pueda comprometerse con las arras en ese plazo pierde la vivienda. Más sobre esto: guía para comprar en Salamanca y Chamberí. Y si todavía te preguntas si esperar tiene sentido: por qué esperar para comprar en Madrid es el error más caro y Chamberí.
Fija vs variable en febrero: el análisis actualizado
Con el Euríbor en el 2,221% y los mejores tipos fijos del mercado en el entorno del 2,5-2,75%, la diferencia real entre firmar una hipoteca fija o variable se ha reducido a un mínimo histórico. Análisis por escenario:
| Escenario Euríbor 2027-2030 | Resultado hipoteca variable (E+0,70%) | Resultado hipoteca fija (2,75%) | Ganador |
|---|---|---|---|
| Euríbor baja a 1,5% | Cuota baja ~130€/mes | Cuota estable | Variable |
| Euríbor se estabiliza en 2,2% | Cuota estable (E+0,70% = 2,9%) | Cuota estable (2,75%) | Empate (fija algo mejor) |
| Euríbor sube a 3,5% | Cuota sube ~200€/mes | Cuota estable | Fija claramente |
| Euríbor sube a 4%+ (escenario stress) | Cuota sube ~350€/mes | Cuota estable | Fija muy claramente |
Para el perfil que trabaja Hispanoteca — hipotecas de 400.000€ a 800.000€ en Madrid — la diferencia entre variable y fija en el escenario de stress puede ser de 1.000-2.000€/mes. La pregunta correcta no es "¿qué tipo elijo?" sino "¿puedo permitirme el escenario peor de la variable?". Para muchos perfiles de alta renta con gastos fijos elevados, la respuesta correcta es el tipo fijo o mixto largo.
Calculadora de cuotas: febrero 2026
| Hipoteca | Fija 2,60%/30a | Fija 2,75%/30a | Variable E(2,221%)+0,70%/30a |
|---|---|---|---|
| 400.000€ | 1.607€/mes | 1.632€/mes | 1.668€/mes |
| 550.000€ | 2.209€/mes | 2.244€/mes | 2.293€/mes |
| 700.000€ | 2.812€/mes | 2.856€/mes | 2.919€/mes |
| 900.000€ | 3.615€/mes | 3.669€/mes | 3.753€/mes |
El INE publicó el 6 de marzo el IPV del Q4 2025: +12,9% anual de media nacional en precios de vivienda, con la segunda mano al +13,1%. Más detalles en el estudio de marzo 2026.
Consejo del mes: no esperes a tener la vivienda para hablar con el banco
El mercado de Madrid en primavera no espera. La vivienda que encuentres hoy puede no estar disponible en dos semanas. Si aún no tienes un análisis de viabilidad hipotecaria hecho, febrero es el momento perfecto para hacerlo — antes de que empiece la actividad fuerte de marzo-abril.
Día 1: Contactas con Hispanoteca, nos describes tu situación (ingresos, cargas, precio objetivo)
Días 1-2: Análisis de viabilidad — verificamos qué banco encaja, en qué condiciones y por cuánto
Días 3-7: Buscas vivienda con el presupuesto confirmado
Día X: Encuentras la vivienda. Puedes comprometerte con las arras con seguridad
Días X+1 a X+30: Tramitamos la hipoteca con el banco pre-seleccionado
El análisis de viabilidad es gratuito y no te compromete a nada. Solo cuando la hipoteca se firma ante notario hay honorarios. Lee más: intermediario hipotecario vs banco directo — qué diferencia hay.
La noticia del mes: el BCE y el euríbor — ¿cuánto pueden bajar los tipos en 2026?
La pregunta que domina el debate hipotecario en febrero de 2026: ¿tiene el BCE margen para recortar tipos significativamente este año, y si lo hace, ¿cuánto bajará el Euríbor?
El consenso del Panel de Funcas — que agrupa a los departamentos de análisis de los principales bancos españoles — sitúa el Euríbor en el entorno del 2,15-2,19% para el tercer trimestre de 2026. Eso representaría un descenso adicional de unos 0,05-0,10 puntos respecto al nivel actual. Para una hipoteca de 400.000€, ese descenso se traduce en aproximadamente 15-30€/mes menos de cuota. Significativo, pero no transformador.
El escenario alternativo — que el Euríbor repunte al 2,8-3,0% por factores geopolíticos o inflación persistente — es el que señalan los más conservadores. Y precisamente en marzo de 2026 este escenario se materializó, como veremos en el estudio del mes siguiente.
Perspectivas para marzo 2026
El panorama de cara a marzo incluye factores que pueden mover el Euríbor en ambas direcciones:
- Reunión BCE (6 de marzo) — El mercado descuenta mantenimiento de tipos. Un cambio de tono hawkish (más restrictivo) podría elevar el Euríbor. Un tono dovish (más acomodaticio) podría bajarlo.
- Tensiones geopolíticas — La evolución del conflicto en Oriente Medio y sus efectos sobre los precios energéticos son el principal factor de riesgo alcista para la inflación y, por tanto, para el Euríbor.
- Mercado madrileño — Marzo es el mes de mayor actividad del año en Madrid. Las mejores viviendas salen al mercado y se venden en días. El comprador preparado tiene ventaja competitiva sobre el que aún no tiene la hipoteca estructurada.
El Euríbor de marzo de 2026 cerró en el 2,565% — una subida de 0,344 puntos respecto a febrero. La mayor subida mensual desde 2023, impulsada por tensiones geopolíticas y una revisión al alza de las expectativas de inflación por el BCE. Más detalles en el estudio de marzo 2026.